收益法及其運用

　　凈收益期限的確定

　　收益期限是預(yù)期未來可以從估價對象那里獲取收益的時間，其起點是估價時點，終點是未來不能獲取收益之日。收益期限應(yīng)根據(jù)建筑物剩余經(jīng)濟壽命、建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限等來確定。

　　建筑物剩余經(jīng)濟壽命是自估價時點起至建筑物經(jīng)濟壽命結(jié)束的時間。建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限是自估價時點起至土地使用期限結(jié)束的時間。建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限可能同時結(jié)束，也可能不是同時結(jié)束，歸納起來有以下3種情況：①兩者同時結(jié)束；②建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束；③建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟壽命與建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限同時結(jié)束的情況下，收益期限為建筑物剩余經(jīng)濟壽命或者建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟壽命早于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，房地產(chǎn)的價值等于以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值。建筑物剩余經(jīng)濟壽命結(jié)束后的剩余期限建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值，等于整個剩余期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值，減去以建筑物剩余經(jīng)濟壽命為使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)在估價時點的價值。例如，某宗收益性房地產(chǎn)的建筑物剩余經(jīng)濟壽命為30年，建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為40年，求取該房地產(chǎn)現(xiàn)在的價值時，可先求取該房地產(chǎn)30年收益期限的價值，然后加上30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值。該30年后的10年使用期限建設(shè)用地使用權(quán)在現(xiàn)在的價值，等于現(xiàn)在40年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價值減去現(xiàn)在30年使用期限的建設(shè)用地使用權(quán)價值。

　　在建筑物剩余經(jīng)濟壽命晚于建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束的情況下，分為出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物予以補償和不予補償兩種情況。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物予以補償?shù)?，房地產(chǎn)的價值等于以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限計算的房地產(chǎn)價值，加上建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限結(jié)束時建筑物的殘余價值折算到估價時點時的價值。對于出讓合同約定土地出讓期限屆滿需要無償收回國有建設(shè)用地使用權(quán)時，對收回的建筑物不予補償?shù)?，以建設(shè)用地使用權(quán)剩余期限為收益期限，選用相應(yīng)的收益期限為有限年的公式計算房地產(chǎn)的價值。

　　上述收益期限的確定是針對求取建筑物所有權(quán)和土地使用權(quán)的價值而言的，如果是求取承租人權(quán)益的價值，則收益期限為剩余租賃期限。