2012年《經營與管理》：收益年限的確定

2012-08-01 18：08　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　1.凈收益每年不變的公式中關于A的計算

　?、?ldquo;過去數據簡單算術平均法”。調查求取估價對象過去若干年的凈收益，然后將其簡單算術平均數作為A.②“未來數據簡單算術平均法”。調查預測估價對象未來若干年的凈收益，然后將其簡單算術平均數作為A.③“未來數據資本化公式法”。調查預測估價對象未來若干年的凈收益，然后利用報酬資本化法公式演變出的等式來求取A（可視為一種加權算術平均數）

　　2.收益年限的確定

　　收益期限是估價對象自估價時點起自預期未來可以獲取收益的時間。應根據建筑物剩余經濟壽命和土地使用權剩余期限來確定?？梢詺w納為：

　　1）兩者同時結束。

　　2）建筑物剩余經濟壽命早于土地使用權剩余期限結束（在這種情況下，房地產的價值=建筑物剩余經濟壽命為收益期限計算的房地產價值+建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價時點的價值。而建筑物剩余經濟壽命結束后的剩余期限土地使用權在估價時點的價值=整個剩余期限的土地使用權在估價時點的價值一以建筑物剩余經濟壽命為期限的土地使用權在估價時點的價值）

　　3）建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束（分出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。不可續(xù)期的房地產價值=以土地使用權剩余期限為收益期限的房地產價值+土地使用權剩余期限結束的建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值；對于出讓合同約定不可續(xù)期的，這種情況比較少見）。

責任編輯：跳跳豆