2012年房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》:毛租金乘數(shù)法
對(duì)應(yīng)著不同種類的年收益,收益乘數(shù)具體有毛租金乘數(shù)(gross rent multiplier,GRM)、潛在毛收入乘數(shù)(potential gross income multiplier,PGIM)、有效毛收入乘數(shù)(effective gross income multiplier,EGIM)和凈收益乘數(shù)(net income multiplier,NIM)。相應(yīng)地,收益乘數(shù)法有毛租金乘數(shù)法、潛在毛收入乘數(shù)法、有效毛收入乘數(shù)法和凈收益乘數(shù)法。
1.毛租金乘數(shù)法
毛租金乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象未來(lái)某一年或某一個(gè)月的毛租金乘以相應(yīng)的毛租金乘數(shù)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,即:
房地產(chǎn)價(jià)值=毛租金×毛租金乘數(shù)
毛租金乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其毛租金所得的倍數(shù),即:
毛租金乘數(shù)=價(jià)格/毛租金
毛租金乘數(shù)也是經(jīng)常所講的“租售比價(jià)”。當(dāng)采用月租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用價(jià)格除以月租金求得的毛租金乘數(shù);當(dāng)采用年租金來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值時(shí),應(yīng)采用價(jià)格除以年租金求得的毛租金乘數(shù)。
毛租金乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是:①方便易行,在市場(chǎng)上較容易獲得房地產(chǎn)的價(jià)格和租金資料;②由于在同一市場(chǎng)上,相似房地產(chǎn)的租金和價(jià)格同時(shí)受相同的市場(chǎng)力量影響,因此毛租金乘數(shù)是一個(gè)比較客觀的數(shù)值;③避免了由于多層次測(cè)算可能產(chǎn)生的各種誤差的累計(jì)。
毛租金乘數(shù)法有以下缺點(diǎn):①忽略了房地產(chǎn)租金以外的收入;②忽略了不同房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
毛租金乘數(shù)法一般用于土地或出租型住宅(特別是公寓)的估價(jià)。但由于它的計(jì)算方法比較粗糙,往往作為市場(chǎng)法或其他收益法的一個(gè)補(bǔ)充。
2.潛在毛收入乘數(shù)法
潛在毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的潛在毛收入(PGI)乘以潛在毛收入乘數(shù)(PGIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,即:
V=PGI×PGIM
潛在毛收入乘數(shù)是市場(chǎng)上房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年潛在毛收入所得的倍數(shù),即:
PGIM=V/PGI
與毛租金乘數(shù)法相比,潛在毛收入乘數(shù)法相對(duì)全面一些,它考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,但同樣沒(méi)有考慮房地產(chǎn)空置率和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異。
如果估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率差異不大,并且運(yùn)營(yíng)費(fèi)用比率相似,則使用潛在毛收入乘數(shù)法是一種簡(jiǎn)單可行的方法。但總的來(lái)說(shuō),該方法也比較粗糙,適用于估價(jià)對(duì)象資料不充分或精度要求不高的估價(jià)。
3.有效毛收入乘數(shù)法
有效毛收入乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的有效毛收入(EGI)乘以有效毛收入乘數(shù)(EGIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,即:
V=EGI×EGIM
有效毛收入乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年有效毛收入所得的倍數(shù),即:
EGIM=V/EGI
有效毛收入乘數(shù)法的優(yōu)點(diǎn)是不僅考慮了房地產(chǎn)租金以外的收入,還考慮了房地產(chǎn)的空置率。因此,當(dāng)估價(jià)對(duì)象與可比實(shí)例房地產(chǎn)的空置率有較大差異,而且這種差異預(yù)計(jì)還將繼續(xù)下去時(shí),則使用有效毛收入乘數(shù)比使用潛在毛收入乘數(shù)更為合適。因?yàn)橥顿Y者在估算房地產(chǎn)的價(jià)值時(shí),是會(huì)考慮空置率的差異的。有效毛收入乘數(shù)法的缺點(diǎn)是沒(méi)有考慮運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的差異,因而也只適用于做粗略的估價(jià)。
4.凈收益乘數(shù)法
凈收益乘數(shù)法是將估價(jià)對(duì)象某一年的凈收益(NOD乘以凈收益乘數(shù)(NIM)來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法,即:
V=NOI×NIM
凈收益乘數(shù)是房地產(chǎn)的價(jià)格除以其年凈收益所得的倍數(shù),即:
NIM=V/NOI
凈收益乘數(shù)法能提供更可靠的價(jià)值測(cè)算。
由于凈收益乘數(shù)與資本化率是互為倒數(shù)的關(guān)系,通常很少直接采用凈收益乘數(shù)法形式,而采用資本化率將凈收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值的形式,即;
V=NOI/R
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