2012年房地產估價師理論與方法輔導：評估價值相關概念

2012-08-01 15：30　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　評估價值

　　評估價值是指房地產估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。

　　從某種意義上講，成本法求得的價值傾向于最低賣價，收益法求得的價值傾向于最高買價，市場法求得的價值傾向于成交價。此外，收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。當房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法、收益法、成本法測算出的價值應基本一致。在房地產市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值會大大高于收益法、成本法測算出的價值。換句話說，如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值，則說明這種房地產的價值被市場高估或者房地產市場存在一定的泡沫。當成本法求得的價值（在不考慮經濟折舊的情況下）大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產供不應求或者市場景氣。

　　評估價值不是事實，但在為交易目的而估價時，評估價值與成交價格有著密切的關系。由于缺乏完全市場，房地產交易往往需要專業(yè)房地產估價為交易當事人提供要價或出價的參考依據(jù)，或者提供議價的基礎。在這種情況下，房地產的評估價值往往會成為房地產的成交價格。

　　從理論上講，一個良好的評估價值 = 正常成交價格 = 市場價格。

責任編輯：跳跳豆