對房地產(chǎn)價格影響因素的總認識

　　房地產(chǎn)估價的主要難點，是房地產(chǎn)價格的影響因素眾多，且難以準確量化它們的影響。要把握房地產(chǎn)價格影響因素，準確量化它們對房地產(chǎn)價格的影響，首先應(yīng)有下列8點認識：

　　（1）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的：有的因素或者其變化會降低房地產(chǎn)價格，有的因素或者其變化會提高房地產(chǎn)價格。并且，對于不同類型的房地產(chǎn)，同一因素或者其變化所引起的房地產(chǎn)價格的變動方向可能是不同的。

　?。?）不同的影響因素或者其變化，引起房地產(chǎn)價格變動的程度是不盡相同的：有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價格升降幅度較大，有的因素或者其變化引起的房地產(chǎn)價格升降幅度較小。

　?。?）不同影響因素的變化與房地產(chǎn)價格變動之間的關(guān)系是不盡相同的：有的因素隨著其變化會一直提高或一直降低房地產(chǎn)價格，見圖 4-1（a）； 有的因素在某一狀況下隨著其變化會提高房地產(chǎn)價格，但在另一狀況下卻隨著其變化會降低房地產(chǎn)價格，見圖 4-1（b）；有的因素從某一角度看會提高房地產(chǎn)價格，但從另一角度看會降低房地產(chǎn)價格，至于它對房地產(chǎn)價格的最終影響如何，是由這兩方面的合力決定的，見圖中4-1（c） .例如修筑一條道路穿過某個居住區(qū)，對該居住區(qū)住宅價格的影響。

　　圖4－1不同影響因素與價格之間的影響關(guān)系（4）有些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)，有些與時間有關(guān)。在與時間有關(guān)的因素中，引起房地產(chǎn)價格變動的速度又可能是不同的：有的因素會立刻引起房地產(chǎn)價格的變動，有的因素對房地產(chǎn)價格的影響則會經(jīng)過一段較長時間才會表現(xiàn)出來。

　?。?） 各種因素對同一類型房地產(chǎn)價格的影響方向和影響程度不是一成不變的：隨著時間的推移，人們對房地產(chǎn)的消費偏好會發(fā)生變化，從而那些提高房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)榻档头康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較大影響的因素也許會變?yōu)橛休^小影響的因素，甚至對房地產(chǎn)價格沒有影響；相反，那些降低房地產(chǎn)價格的因素也許會變?yōu)樘岣叻康禺a(chǎn)價格的因素，那些對房地產(chǎn)價格有較小影響的因素也許會變?yōu)橛休^大影響的因素。

　　（6） 同一因素在不同地區(qū)對房地產(chǎn)價格的影響可能是不同的：不同地區(qū)的人們對房地產(chǎn)的消費偏好可能不同，某個因素在某個地區(qū)可能很受人們看重，但在另一個地區(qū)可能不被人們看重。例如，中國北方地區(qū)比南方地區(qū)更看重房屋朝向，南方地區(qū)比北方地區(qū)更看重“風水”。

　?。?）各種因素在不同水平上的變化對房地產(chǎn)價格的影響是不同的：人們在消費上普遍存在“邊際效用遞減” 現(xiàn)象。例如，當綠化率很低的時候，提高一點綠化率對房地產(chǎn)價格的影響就較大；當綠化率已達到較高水平時，再提高一點綠化率對房地產(chǎn)價格的影響就較小。

　?。?） 某些影響因素對房地產(chǎn)價格的影響可以用數(shù)學公式或數(shù)學模型來量化，但許多因素對房地產(chǎn)價格的影響難以用數(shù)學公式或者數(shù)學模型來量化，它們對房地產(chǎn)價格的影響主要依靠房地產(chǎn)估價師的估價理論知識、實踐經(jīng)驗以及對當?shù)胤康禺a(chǎn)市場的深入調(diào)查了解作出判斷。但在實際估價中，應(yīng)盡量采用定量分析來量化每種因素對房地產(chǎn)價格的影響程度。