替代原則替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。

　　房地產(chǎn)估價之所以要遵守替代原則，是因為根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，同一種商品在同一個市場上具有相同的市場價格。

　　替代原則對于具體的房地產(chǎn)估價，指明了下列兩點：

　?。?）如果在估價對象附近存在著若干相近效用的房地產(chǎn)并已知它們的價格時，則可以依據(jù)替代原則，由這些相近效用的房地產(chǎn)的已知價格推算出估價對象的未知價格。

　?。?）不能孤立地思考估價對象的價值，要考慮到相近效用的房地產(chǎn)價格的牽掣。特別是作為同一個估價機(jī)構(gòu)，在同一個城市、同一個時期，按照同一種估價目的，對不同區(qū)位、檔次的房地產(chǎn)的估價結(jié)果應(yīng)有一個合理的價差，尤其是好的房地產(chǎn)的評估價值不能低于差的房地產(chǎn)的評估價值。

　　需要指出的是，替代原則是針對估價結(jié)果而言的，不論采用何種估價方法進(jìn)行估價，最后都需要把估價結(jié)果放到市場中去衡量，只有當(dāng)估價結(jié)果不會不合理地偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格時，估價結(jié)果才可以說是客觀合理的。當(dāng)把替代原則的思想用于某個參數(shù)的測算時，替代原則就轉(zhuǎn)化為替代原理。替代原理在市場法、成本法、收益法、假設(shè)開發(fā)法等估價方法中都會用到。例如，整個市場法可以說是以替代原理為基礎(chǔ)的。成本法中客觀成本，收益法中客觀收益，假設(shè)開發(fā)法中要從未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值中減去的未來開發(fā)成本、稅費(fèi)、利潤等，均是遵守替代原理來求取的。