二、房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的條件

　　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征是發(fā)生權(quán)屬變化，即房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》及《轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》都明確規(guī)定了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)符合的條件，采取排除法規(guī)定了下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：

　　（1）達(dá)不到下列條件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。①以出讓方式取得土地使用權(quán)用于投資開發(fā)的，按照土地使用權(quán)出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，應(yīng)完成開發(fā)投資總額的25%以上，②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設(shè)用地條件；③同時規(guī)定應(yīng)按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

　　（2）司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的。司法機關(guān)和行政機關(guān)可以根據(jù)合法請求人的申請或社會公共利益的需要，依法裁定、決定限制房地產(chǎn)權(quán)利，如查封、限制轉(zhuǎn)移等。在權(quán)利受到限制期間，房地產(chǎn)權(quán)利人不得轉(zhuǎn)讓該項房地產(chǎn)。

　?。?）依法收回土地使用權(quán)的。在國家依法做出收回土地使用權(quán)決定之后，原土地使用權(quán)人不得再行轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。

　?。?）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的。共有房地產(chǎn)，是指房屋的所有權(quán)、土地使用權(quán)為兩個或兩個以上權(quán)利人所共同擁有。共有房地產(chǎn)權(quán)利的行使需經(jīng)全體共有人同意，不能因某一個或部分權(quán)利人的請求而轉(zhuǎn)讓。

　?。?）權(quán)屬有爭議的。權(quán)屬有爭議的房地產(chǎn)，是指有關(guān)當(dāng)事人對房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)的歸屬發(fā)生爭議，致使該項房地產(chǎn)權(quán)屬難以確定。

　?。?）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。

　?。?）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情況。

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