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2012房地產(chǎn)估價(jià)師學(xué)習(xí)輔導(dǎo):房地產(chǎn)直接投資

2012-03-31 14:35  來源:  字體:  打印 收藏

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  1.3.2.1 房地產(chǎn)開發(fā)投資

  所謂房地產(chǎn)開發(fā)投資,是指投資者從購買土地使用權(quán)開始,通過在土地上的 進(jìn)一步投資活動(dòng),即經(jīng)過規(guī)劃設(shè)計(jì)和工程建設(shè)等過程,建成可以滿足人們某種入 住需要的房地產(chǎn)產(chǎn)品,然后將其推向市場(chǎng)進(jìn)行銷售,轉(zhuǎn)讓給新的投資者或使用 者,并通過這個(gè)轉(zhuǎn)讓過程收回投資、獲取開發(fā)利潤(rùn)的過程。房地產(chǎn)開發(fā)投資通常 屬于短期投資,它形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成 后的房地產(chǎn)用于出租(如寫字樓、公寓、別墅、貨倉等)或經(jīng)營(yíng)(如商場(chǎng)、酒店等)時(shí),短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長(zhǎng)期置業(yè)投資。

  1.3.2.2 房地產(chǎn)置業(yè)投資

  房地產(chǎn)置業(yè)投資,是指面向現(xiàn)有運(yùn)行中的房地產(chǎn)資產(chǎn),以獲取物業(yè)所有權(quán)或 使用權(quán)為目的的投資。其對(duì)象可以是開發(fā)商新竣工的商品房(市場(chǎng)上的增量房地 產(chǎn)),也可以是舊有物業(yè)(市場(chǎng)上的存量房地產(chǎn))。

  房地產(chǎn)置業(yè)投資的目的一般有兩個(gè):一是滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的需 要即自用;二是作為投資將購入的物業(yè)出租給最終使用者,獲取較為穩(wěn)定的經(jīng)常 性收入。這種投資的另外一個(gè)特點(diǎn)是在投資者不愿意繼續(xù)持有該項(xiàng)物業(yè)資產(chǎn)時(shí), 可以將其轉(zhuǎn)售給另外的置業(yè)投資者,并獲取轉(zhuǎn)售收益。

  例如,某公司以300萬元投資購買了一個(gè)250m2的寫字樓單位,并將其中的100m2用做該公司的辦公室,將另外150m2租給另外一個(gè)單位使用,每年扣除維修管理費(fèi)用后的凈租金收入是50萬元。經(jīng)過l0年之后,該公司為了財(cái)務(wù)安排方面的需要,將擁有的250m2寫字樓全部轉(zhuǎn)售出去,扣除銷售稅費(fèi)后的凈轉(zhuǎn)售收入為450萬元??梢钥闯觯摴镜闹脴I(yè)投資,同時(shí)達(dá)到了自用(消費(fèi))、獲取經(jīng)常性收益、投資保值和增值等幾個(gè)方面的目的。

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