2012年房地產(chǎn)估價師《案例分析》知識點(diǎn)分析(2)
收益法
1、有租約采用租約金,無租約采用客觀未來收益租金,要分析未來租金水平的變化趨勢。
2、年收益天數(shù)為365天,月份為12個月。
3、出租率為100%不合理;要有確定正常出租率的方法和理由。
(一)年凈收益 =有效毛收入-運(yùn)營費(fèi)用;=每平米月租金×12月×可出租面積×(1-空置率)×(1-運(yùn)營費(fèi)率);
1、有效毛收入=潛在毛收入-空置和收租損失(包括扣減押金收入的空置率);
潛在毛收入=潛在毛租金收入+租賃押金收入+其他收入;
2、運(yùn)營費(fèi)用=管理費(fèi)+租賃稅費(fèi)+房地產(chǎn)稅+保險費(fèi)+運(yùn)行維護(hù)維修費(fèi)+設(shè)備家具折舊費(fèi)
?。ú话€本付息額、房屋折舊土地攤銷、改擴(kuò)建費(fèi)、所得稅和劃撥土地上交收益或使用費(fèi));房產(chǎn)估價師考試網(wǎng)
?。?) 管理費(fèi)=人員工資+辦公費(fèi)(管理費(fèi)率的確定要有理由);考試用書
?。?) 租賃稅費(fèi)=營業(yè)稅及附加(5.5%)+租賃手續(xù)費(fèi)**費(fèi);
?。?) 房地產(chǎn)稅=土地使用稅+房產(chǎn)稅;
?。?) 保險費(fèi)=房屋現(xiàn)值×保險費(fèi)率(確定要有理由);
?。?) 維修費(fèi)(確定要有理由);
(6) 水電費(fèi)等=水電費(fèi)+有線電視費(fèi)等(說明租金中是否含有,如有要扣除);
?。?) 設(shè)備家具折舊費(fèi)=電梯、空調(diào)、電視機(jī)、冰箱、太陽能、家具等折舊費(fèi)(要說明:如出租人提供,要扣除)。
3、商業(yè)和工業(yè)凈收益=銷售收入-生產(chǎn)或銷售成本-銷售費(fèi)用-營業(yè)稅及附加-管理費(fèi)-財務(wù)費(fèi)用-商業(yè)利潤。
?。ǘ┦找嫫谙蓿ㄌ貏e注意)考試用書
1、房屋早于土地,取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命(收益價值另加土地剩余年限價值);
2、房屋晚于土地,約定不可續(xù)期,取土地剩余使用年限;
3、房屋晚于土地,未約定不可續(xù)期,取土地剩余使用年限(收益價值另加房屋殘值);
4、住宅房屋晚于土地,住宅地自動續(xù)期,取房屋剩余經(jīng)濟(jì)壽命。
?。ㄈ﹫蟪曷蔣(資本化率R )=1年期存款利率+風(fēng)險補(bǔ)償;
1、要有充分的依據(jù)和過程;不能只選1個參照實例,否則客觀性不夠;
2、房屋、土地、房地三者Y或R應(yīng)不同(一般來說房產(chǎn)比土地約大2%)。
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