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房地產估價師《案例分析》第一章沖刺內容(9)

2011-09-09 10:24  來源:  字體:  打印 收藏

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 ?。ㄋ模┕纼r方法選擇錯誤

  1.選用估價方法應遵循的原則

  (1)有大量可比實例,選用市場比較法,并以該法為主;

  (2)具有預期收益,選擇收益法作為其中一個方法;

 ?。?)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力,可以選用假設開發(fā)法;

 ?。?)無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。

  2.針對以上原則,容易出現(xiàn)的錯誤有:

 ?。?)只使用了一種估價方法;

 ?。?)能用市場比較法的沒有使用;

 ?。?)收益性房地產的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法;

  (4)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產估價,未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法;

 ?。?)適宜采用多種估價方法估價的,沒有同時采用多種估價方法進行估價;

 ?。?)估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。

 ?。ㄎ澹┕纼r方法運用錯誤

  一)市場法運用可能出現(xiàn)的錯誤(2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題)

  1.選擇的可比實例描述不清

 ?。?)交易日期描述不清:

 ?。?)交易情況描述不清(買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等);

  (3)交易的價格描述不清(單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位);

 ?。?)交易房地產狀況描述不清(現(xiàn)房、期房、結構、裝修、車庫、樓層等);

 ?。?)缺少付款方式的說明(一次性、分期);

 ?。?)交易時可比實例的規(guī)模(建筑規(guī)模、占地規(guī)模)。

  2.選擇可比實例可比性差

 ?。?)不在相同地區(qū)或同一供求圈內;

 ?。?)用途不相同;

 ?。?)建筑結構不相同;

 ?。?)建筑規(guī)模不相當;

 ?。?)土地等級不同;

  (6)權利性質不相同(主要是土地);

 ?。?)交易類型與估價目的不相同;

 ?。?)可比實例交易成交日期與估價時點不接近(選取的可比實例一般不能超過一年)。

  2005問答題(三)某新建商業(yè)房地產出租經(jīng)營,欲評估其轉讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例。由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例

 建設工程教育網(wǎng)整理

責任編輯:無為

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