房地產估價師《案例分析》第一章沖刺內容(9)
?。ㄋ模┕纼r方法選擇錯誤
1.選用估價方法應遵循的原則
(1)有大量可比實例,選用市場比較法,并以該法為主;
(2)具有預期收益,選擇收益法作為其中一個方法;
?。?)具有開發(fā)或待開發(fā)潛力,可以選用假設開發(fā)法;
?。?)無上述條件的選用成本法。其他方法都不可用時選用。
2.針對以上原則,容易出現(xiàn)的錯誤有:
?。?)只使用了一種估價方法;
?。?)能用市場比較法的沒有使用;
?。?)收益性房地產的估價,未選用收益法作為其中的一種估價方法;
(4)具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力房地產估價,未選用假設開發(fā)法作為其中的一種估價方法;
?。?)適宜采用多種估價方法估價的,沒有同時采用多種估價方法進行估價;
?。?)估價方法的選用沒有結合估價對象的特點或不符合有關的規(guī)定。
?。ㄎ澹┕纼r方法運用錯誤
一)市場法運用可能出現(xiàn)的錯誤(2003改錯題、2004指錯題、2006指錯題、2007指錯題、2008指錯題、、2009指錯題)
1.選擇的可比實例描述不清
?。?)交易日期描述不清:
?。?)交易情況描述不清(買賣、抵押、租賃、利害關系人交易等);
(3)交易的價格描述不清(單價、總價、交易規(guī)模、幣種、單位);
?。?)交易房地產狀況描述不清(現(xiàn)房、期房、結構、裝修、車庫、樓層等);
?。?)缺少付款方式的說明(一次性、分期);
?。?)交易時可比實例的規(guī)模(建筑規(guī)模、占地規(guī)模)。
2.選擇可比實例可比性差
?。?)不在相同地區(qū)或同一供求圈內;
?。?)用途不相同;
?。?)建筑結構不相同;
?。?)建筑規(guī)模不相當;
?。?)土地等級不同;
(6)權利性質不相同(主要是土地);
?。?)交易類型與估價目的不相同;
?。?)可比實例交易成交日期與估價時點不接近(選取的可比實例一般不能超過一年)。
2005問答題(三)某新建商業(yè)房地產出租經(jīng)營,欲評估其轉讓價格。現(xiàn)選擇了三個經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產作為可比實例。由于三個交易實例經(jīng)營規(guī)模不同,其中與估價對象房地產經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實例不宜作可比實例
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