二、商業(yè)房地產(chǎn)估價

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)。

　　（一）商業(yè)房地產(chǎn)的特點(diǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)指用于商業(yè)目的的房地產(chǎn)，包括商場、購物中心、商業(yè)店鋪、超級市場、批發(fā)市場、便利店、百貨店、專賣店、倉儲商店等。

　　1.收益性

　　2.經(jīng)營內(nèi)容多，業(yè)態(tài)多樣

　　3.出租、轉(zhuǎn)租經(jīng)營多，產(chǎn)權(quán)分散復(fù)雜

　　4.裝修高檔而復(fù)雜

　　5.垂直空間價值衰減性明顯

　?。ǘ┯绊懮虡I(yè)房地產(chǎn)價格的因素

　　1.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的區(qū)位狀況

　　（1）地段繁華程度。（2）交通條件。（3）臨街狀況。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的實(shí)物狀況

　　（1）建筑品質(zhì)及內(nèi)部格局。（2）樓層。（3）凈高。（4）面積。（5）裝修。（6）無形價值。

　　（三）商業(yè)房地產(chǎn)估價的常用方法

　　商業(yè)房地產(chǎn)估價可以采用收益法、市場法、成本法等進(jìn)行估價。

　　1.收益法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的一個重要特點(diǎn)是能夠用以獲得收益，商業(yè)房地產(chǎn)的價值正是體現(xiàn)在它的獲取收益的能力上，所以收益法是商業(yè)房地產(chǎn)估價最為常用的方法之一。注意凈收益、受益年限、報酬率的確定。

　　2.市場法。

　　商業(yè)房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租比較頻繁，特別是小型商鋪更是如此，因此較易獲得交易（比較）實(shí)例，所以在對商業(yè)房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，市場法也是常用方法之一。也可用市場法進(jìn)行租金的估算。

　　3.成本法。

　　在有些估價業(yè)務(wù)中，例如商業(yè)房地產(chǎn)的抵押估價，或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時，也會用成本法作為輔助。

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