?。ㄋ模┞灭^房地產(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　一）星級(jí)酒店不同功能用房收益的測(cè)算

　　1.客房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的客房收益主要來(lái)源于床位費(fèi)或房間費(fèi)，通過(guò)調(diào)查客房單價(jià)、入住率、平均價(jià)格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量來(lái)求取其收益。

　　2.商場(chǎng)收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的一、二層設(shè)有商場(chǎng)，一般采用出租經(jīng)營(yíng)，其收益的測(cè)算要注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計(jì)算，租約內(nèi)依據(jù)租賃合同約定的租金進(jìn)行計(jì)算，租約外可以利用市場(chǎng)法求得。

　　3.餐飲收益的測(cè)算。星級(jí)酒店的餐廳的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)餐廳收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求??；自主經(jīng)營(yíng)餐廳的收益可根據(jù)市場(chǎng)調(diào)查獲得同類(lèi)型餐廳的人均消費(fèi)水平、上座率等資料，并根據(jù)餐廳座位或臺(tái)位數(shù)量來(lái)求取。

　　4.商務(wù)與會(huì)議室收益的測(cè)算。星級(jí)酒店商務(wù)與會(huì)議室一般采取自主經(jīng)營(yíng)方式，并按小時(shí)時(shí)段收取使用費(fèi)用，不同時(shí)間段的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等資料進(jìn)行測(cè)算。

　　5.娛樂(lè)與健身用房收益的測(cè)算。星級(jí)酒店娛樂(lè)與健身用房的經(jīng)營(yíng)方式主要有出租經(jīng)營(yíng)和自主經(jīng)營(yíng)。出租經(jīng)營(yíng)的收益可以根據(jù)租約或市場(chǎng)租金求?。蛔灾鹘?jīng)營(yíng)的收益可根據(jù)不同娛樂(lè)功能用房的數(shù)量、平均消費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、平均開(kāi)房率等客觀數(shù)據(jù)資料來(lái)求取。

　　二）星級(jí)酒店凈收益的求取

　　星級(jí)酒店房地產(chǎn)作為一種能直觀獲得長(zhǎng)期收益的經(jīng)營(yíng)性不動(dòng)產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)管理水平高低、設(shè)施配套程度、酒店的信譽(yù)程度等諸多因素形成無(wú)形價(jià)值，都固化于酒店這一特定房地產(chǎn)之中，隱含在酒店房地產(chǎn)價(jià)值之中。如何測(cè)算酒店房地產(chǎn)凈收益是酒店房地產(chǎn)的難點(diǎn)之一。運(yùn)用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，必須準(zhǔn)確界定估價(jià)對(duì)象的范圍及其內(nèi)涵，清楚不動(dòng)產(chǎn)、動(dòng)產(chǎn)、無(wú)形資產(chǎn)給酒店帶來(lái)收益的區(qū)別。當(dāng)界定酒店為整體資產(chǎn)并考慮其持續(xù)經(jīng)營(yíng)的前提下進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益的計(jì)算中應(yīng)扣除商業(yè)利潤(rùn)。當(dāng)界定酒店僅為不動(dòng)產(chǎn)部分為估價(jià)對(duì)象進(jìn)行估價(jià)時(shí)，在凈收益計(jì)算中除了要扣除商業(yè)利潤(rùn)外，還要扣除非不動(dòng)產(chǎn)部分所帶來(lái)的收益。

　　五、餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)

　　餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價(jià)特點(diǎn)、價(jià)格影響因素、估價(jià)方法等與商業(yè)房地產(chǎn)基本類(lèi)似。

　?。ㄒ唬┎惋嫹康禺a(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　1.地段選擇的差異性。

　　2.營(yíng)業(yè)收入的差異性。

　?。ǘ┎惋嫹康禺a(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　同商業(yè)房地產(chǎn)、酒店房地產(chǎn)。利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算過(guò)程中，需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離。商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)，超額商業(yè)利潤(rùn)是超過(guò)平均商業(yè)利潤(rùn)的部分。在測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的凈收益時(shí)，不僅要扣除平均商業(yè)利潤(rùn)，還要扣除超額商業(yè)利潤(rùn)。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)直接測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的客觀收益，不考慮非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。

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