具體分項(xiàng)核算如下：

　　1 .項(xiàng)目全部建成后的市場(chǎng)價(jià)格：

　　根據(jù)委托人的估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象功能上的特點(diǎn)，本報(bào)告采用不同的評(píng)估方法，分別對(duì)估價(jià)對(duì)象— XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場(chǎng)總值。本報(bào)告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個(gè)功能部分，分?jǐn)偣裁娣e和附屬面積后的建筑面積分別為：

　　酒店 （ 含客房、餐飲、娛樂(lè)、商務(wù)中心、地下車(chē)庫(kù)等 ）

　　建筑面積 93584.80 ㎡

　　場(chǎng)：建筑面積 7763.46 ㎡

　　寫(xiě)字樓：

　　A 座 （ 智能型 ） 建筑面積 9910.64 ㎡

　　B 座 （ 半智能型 ） 建筑面積 29016.44 ㎡

　　1.1 關(guān)于 XX 大廈酒店部分的評(píng)估

　　XX 大廈的酒店部分按五星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)，預(yù)計(jì)在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場(chǎng)上同類(lèi)高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場(chǎng)實(shí)際交易案例很少，而此類(lèi)房地產(chǎn)在使用過(guò)程中具有明顯的收益性質(zhì)，可以不斷地獲得經(jīng)營(yíng)收益。故本報(bào)告采用收益法評(píng)估其市場(chǎng)價(jià)格。

　　收益法又稱(chēng)收益資本化法或收益還原法，是預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益，然后將其轉(zhuǎn)換為價(jià)值，以此求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本次評(píng)估采用收益法當(dāng)中的報(bào)酬資本化法。即根據(jù)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限 （ 經(jīng)濟(jì)收益年限 ） 內(nèi)的經(jīng)營(yíng)、使用過(guò)程中獲得凈收益的能力，采用適當(dāng)?shù)膱?bào)酬率 （ 折現(xiàn)率 ） 將估價(jià)對(duì)象在未來(lái)可使用年限 （ 經(jīng)濟(jì)收益年限 ） 內(nèi)各年的凈收益折算到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此確定估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值。

　　采用收益法評(píng)估房地產(chǎn)價(jià)格通常采用下列步驟：

　　a.估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的潛在毛收入。即假設(shè)估價(jià)對(duì)象在充分利用、無(wú)空置時(shí)的年總收入。

　　b.估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎(chǔ)上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過(guò)程中的正?？罩谩⑼锨纷饨鸬葥p失后，實(shí)際所能獲得的年總收入。

　　c.估算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用。即在房地產(chǎn)的使用過(guò)程中為取得經(jīng)營(yíng)收益所花費(fèi)的各種費(fèi)用，包括：營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、稅金及附加費(fèi)以及經(jīng)營(yíng)者利潤(rùn)等。

　　d.計(jì)算估價(jià)對(duì)象未來(lái)各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運(yùn)營(yíng)費(fèi)用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

　　e.確定報(bào)酬率。即投資者投資同類(lèi)房地產(chǎn)所獲得的投資回報(bào)與所投入的資本的比率。

　　f. 確定收益年限。即估價(jià)對(duì)象自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲收益的年數(shù)。

　　g.選擇報(bào)酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當(dāng)方式進(jìn)行資本化還原的具體公式。本報(bào)告中假設(shè)估價(jià)對(duì)象在未來(lái)使用年限 （ 有限年 ） 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報(bào)酬率保持不變，確定報(bào)酬資本化法的計(jì)算公式為：

　　V = A / Y 「 l — 1 / （1+Y）n 」公式中

　　V —— XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價(jià)格；

　　A ——年凈收益；

　　Y ——報(bào)酬率；

　　n ——收益期限，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)起至未來(lái)可獲得收益時(shí)間。

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