4.3 個人住房貸款的風險

　　操作風險－對客戶調查不深入，容易出現(xiàn)假按揭

　　信用風險－開發(fā)商和購房者兩方面的問題

　　市場風險－包括市場供求風險、市場周期風險、政策性風險、變現(xiàn)風險和利率風險

　　管理風險－銀行的管理能力不高，如借款人資質審查不嚴、手續(xù)不完整、放松貸款條件等

　　法律風險

　　【2009年】

　　商業(yè)銀行發(fā)放個人住房抵押貸款可能面臨的信用風險不包括（ ）。
　　A．開發(fā)商違法預售
　　B．借款人賴賬不還
　　C．借款人拖延還款
　　D．房地產市場供需失衡

　　【答案】D
　　【解析】D屬于市場風險。

　　【2008年】

　　個人住房抵押貸款業(yè)務中，與房地產開發(fā)企業(yè)相關的信用風險有（ ）。
　　A．惡意欺詐
　　B．市場疲軟
　　C．項目拖期
　　D．質量糾紛
　　E．違法預售

　　【答案】ACDE
　　【解析】B屬于市場風險，不屬于信用風險。

　　【2007年】

　　銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來（ ）。
　　A．操作風險
　　B．法律風險
　　C．信用風險
　　D．管理風險

　　【答案】D
　　【解析】注意區(qū)分這幾種風險的含義。

　　【2006年】

　　銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)生的“假按揭”屬于（ ）風險。
　　A．信用
　　B．管理
　　C．法律
　　D．操作

　　【答案】D

　　4.4 金融機構對房地產抵押物的要求

　　合法設定房地產抵押權

　　擇優(yōu)選擇設押的房地產

　　合理確定抵押率

　　處置抵押物的渠道暢通

　　4.5 個人住房抵押貸款的風險管理

　　嚴格遵守貸款年限、貸款價值比率方面的規(guī)定，抵押物的價值的確定，以物業(yè)在該次買賣交易中的成交價格或評估價格的較低者為準

　　詳細審查借款人的相關信息

　　通過各處信息判斷借款人的還款能力

　　考核借款人還款能力

　　在發(fā)放貸款前應對新建房進行整體性估價

　　【重點】如何考核借款人的還款能力（兩個指標）

　　月還款額與收入比控制在50%以下

　　月所有債務支出與收入比控制在55%以下

　　房產支出與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費）/月均收入

　　所有債務與收入比＝（本次貸款的月還款額+月物業(yè)管理費+其他債務月償付額）/月均收入

　　【2006年】

　　銀行向某家庭發(fā)放了一筆月還款額為2000元的個人住房抵押貸款；該家庭所購住房的物業(yè)管理費為每月150元。從當前我國商業(yè)銀行風險管理的角度來看，該家庭的月均收入應不低于（ ）元。
　　A．3583
　　B．3909
　　C．4300
　　D．4778

　　【答案】 C
　　【解析】考核指標房產支出與收入比。本題中沒有提及其它債務問題，所以不計算第二個指標。

　　月房產支出與收入比＝（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月收入=（2000+150）/月收入＜50%，則月收入＞4300

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