10.4 其它

　　以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房地產(chǎn)設(shè)定抵押權(quán)時的處理

　　應(yīng)當從拍賣所得的價款中繳納相當于應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金的款額后，抵押權(quán)人方可優(yōu)先受償

　　抵押合同簽訂后地上新增房屋的處理

　　新增房屋不屬于抵押財產(chǎn)，但可以與抵押物同時處理，對拍賣新增房屋所得，抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償

　　土地承包經(jīng)營權(quán)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍的建設(shè)用地使用權(quán)抵押的規(guī)定

　　實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地所有權(quán)的性質(zhì)和土地用途

　　抵押物滅失的處理

　　抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅，因滅失所犁賠償金，應(yīng)作為抵押財產(chǎn)

　　抵押權(quán)實現(xiàn)的時限

　　應(yīng)在主債權(quán)訴訟時效期內(nèi)行使抵押權(quán)

　　寬限期

　　法院對抵押被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬居住的房屋，在裁定后應(yīng)給予六個月的寬限期

　　強制執(zhí)行

　　六個月寬限期滿后，方可以強制執(zhí)行

　　被執(zhí)行人屬于低保對象且無法自行解決居住問題的，法院不應(yīng)強制遷出

　　強制遷出后被執(zhí)行人居住問題的解決

　　可以由申請執(zhí)行人為為被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)的家屬提供臨時住房

　　其房屋品質(zhì)、地段等可以不同地被執(zhí)行人的原住房，面積按人均廉租住房面積標準確定

　　提供臨時住房應(yīng)當收取租金

　　租金標準雙方協(xié)商

　　協(xié)商不成的由法院參照當?shù)赝惙课葑饨饦藴蚀_定，也可參照當?shù)胤课葑赓U市場平均租金標準確定

　　已經(jīng)產(chǎn)生的租金，可以從房屋拍賣價中優(yōu)先扣除

　　【2009年】綜合分析題

　　2005年，甲房地產(chǎn)開發(fā)公司（以下簡稱甲公司）依法取得一宗城鎮(zhèn)商住綜合用地，面積35畝，出讓價185萬元/畝，土地使用權(quán)年限為該類用地的法定最高年限，出讓年限從2005年2月起計。甲公司用該宗地上的在建工程進行抵押貸款。2006年3月12日，經(jīng)評估，在建工程的市場價值為8 000萬元，其中在建工程拖欠工程款2 000萬元。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍賣抵債，并委托某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估其市場價值為6 800萬元。

　　5.該項目2006年3月12日估價時點的房地產(chǎn)抵押價值為（ ）萬元。
　　A．0
　　B．6 000
　　C．6 475
　　D．8 000

　　【答案】
　　【解析】房地產(chǎn)抵押價值，為抵押房地產(chǎn)在估價時點假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，減去房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款。8000－2000＝6000（萬元）

　　6．人民法院對抵押物拍賣，拍賣保留價由（ ）參照評估確定。
　　A．人民法院
　　B．估價機構(gòu)
　　C．拍賣師
　　D．開發(fā)商

　　【答案】A

　　7.首次拍賣流拍，再次拍賣，拍賣保留價應(yīng)當不低于（ ）萬元。
　　A．4 352
　　B．4 800
　　C．5 120
　　D．5 440

　　【答案】A
　　【解析】評估價6800萬元，首次拍賣不低于80%，5440，再次拍賣，最多下降20%，不低于5440*80*＝4352

　　8.如果拍賣最終應(yīng)價為6 500萬元，則該應(yīng)價為（ ）。
　　A．無效應(yīng)價
　　B．有效應(yīng)價
　　C．可以成交的價格
　　D．不確定

　　【答案】BC

 建設(shè)工程教育網(wǎng)整理