第六節(jié) 房地產(chǎn)投資決策中的實物期權(quán)方法

　　1．傳統(tǒng)投資決策方法的局限性

　　傳統(tǒng)投資決策方法

　　財務(wù)評價方法，必須對房地產(chǎn)項目的開發(fā)與經(jīng)營情況做出準(zhǔn)確的預(yù)測和推斷

　　兩個假定

　　投資可逆性，可收回投資或轉(zhuǎn)售收回投資

　　不考慮延期投資對項目預(yù)期收益的影響，不考慮時滯

　　財務(wù)評價容易低估的表現(xiàn)

　　忽視了投資項目中的柔性價值，假設(shè)未來仍是決策時的市場情況

　　忽視了投資機會的選擇

　　忽視了房地產(chǎn)項目的收益成長

　　2．房地產(chǎn)投資決策的期權(quán)性質(zhì)（兩性）

　　房地產(chǎn)投資決策的兩種性質(zhì)

　　不可逆性（有可能投資無法收回）

　　房地產(chǎn)位置固定，流動性較差

　　房地產(chǎn)交易稅費高，阻礙流動

　　可延期性（可以不馬上投資）

　　選擇投資的時機不同，投資收益與風(fēng)險就不同

　　延期投資可能規(guī)避風(fēng)險

　　房地產(chǎn)投資的期權(quán)性

　　房地產(chǎn)投資具有不可逆性與可延期性，也就具有了期權(quán)性質(zhì)

　　具有期權(quán)性使決策問題轉(zhuǎn)換為實物期權(quán)定價問題

　　期權(quán)價格是獲得這種權(quán)利所投入的人財物

　　執(zhí)行期權(quán)相當(dāng)于在有利的投資機會下進一步投資

　　【2009年】

　　實物期權(quán)方法可以應(yīng)用于房地產(chǎn)投資決策，主要是因為房地產(chǎn)投資具有（ ）。
　　A．可預(yù)測性
　　B．不可控制性
　　C．不可逆性
　　D．可延期性
　　E．不可變更性

　　【答案】CD

　　【解析】兩大基本特性決定了具有實物期權(quán)性質(zhì)。

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