房地產(chǎn)估價師《經(jīng)營與管理》課程講義（4）

2011-06-07 17：25　　來源：　　字體：大小　　打印收藏

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　　3.3 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的區(qū)別

	過度開發(fā)	房地產(chǎn)泡沫
是反映兩個不同層面的市場指標(biāo)	新增供給的增長速度超過了需求的增長速度	以映市場價格和實際價值之間出現(xiàn)嚴(yán)重偏離
嚴(yán)重程度和危害性方面不同		嚴(yán)重程度高，危害大屬不正常的大起大落
在房地產(chǎn)周期循環(huán)中所處的階段不同	存在于下降階段	存在于上升階段
市場參與者的參與動機(jī)不同	為獲得長期收益	短期投資，增加現(xiàn)期的購買與囤積，以待價格更高時拋出

　　3.4 房地產(chǎn)泡沫和過度開發(fā)的聯(lián)系

　　泡沫產(chǎn)生，就必然會引起過度開發(fā)，但過度開發(fā)卻不一定由泡沫引發(fā)

　　如果在房地產(chǎn)周期循環(huán)的上升階段，投機(jī)性行為沒有得到有效抑制，則很容易迅速發(fā)展引起泡沫，同時會伴隨過度開發(fā)等現(xiàn)象

　　3.5 房地產(chǎn)泡沫的衡量

　　房地產(chǎn)泡沫指數(shù)（綜合了以下指標(biāo)）

　　實際價格/理論價格

　　房地產(chǎn)價格增長率/實際GDP增長率

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)/居民消費價格指數(shù)

　　房價收入比

　　個人住房抵押貸款增長率/居民平均家庭收入增長率

　　房地產(chǎn)投資需求/房地產(chǎn)使用需求

　　【2007年】

　　下列關(guān)于房地產(chǎn)泡沫的表述中，錯誤的是（）。
　　A．市場參與者的投機(jī)需求是房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的直接誘因
　　B．可以用市場價格背離實際價值的程度來度量房地產(chǎn)泡沫
　　C．房地產(chǎn)泡沫產(chǎn)生的基礎(chǔ)是土地有限性和稀缺性
　　D．金融機(jī)構(gòu)壓縮房地產(chǎn)信貸會加劇房地產(chǎn)價格上漲和促使泡沫形成

　　【答案】D

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