4．概念分析的步驟與概率確定方法

　　概念分析的思路

　　通過分析不確定性因素的變化情況和發(fā)生的概率，計(jì)算在不同概率條件下房地產(chǎn)項(xiàng)目的財務(wù)評價指標(biāo)，就可以說明房地產(chǎn)項(xiàng)目在特定收益狀況下的風(fēng)險程度

　　概率分析的步驟

　　列出需要進(jìn)行概率分析 不確定性因素

　　選擇概率分析使用的財務(wù)評價指標(biāo)

　　分析確定每個不確定性因素發(fā)生的概率

　　計(jì)算在規(guī)定的概率條件下財務(wù)評價指標(biāo)的累積概率，并確定臨界點(diǎn)發(fā)生的概率

　　概率的確定方法

　　確定各因素發(fā)生變化的概率是風(fēng)險分析的第一步，也是關(guān)鍵的一步

　　概率類型

　　客觀概率－在過去長期歷史數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上進(jìn)行統(tǒng)計(jì)歸納得出的

　　主觀概率－人們的主觀估計(jì)

　　5．概念分析中的期望值法

　　5.1 期望值法分析的步驟

　　選用凈現(xiàn)值作為分析對象，并選定不確定因素

　　確定各個不確定性因素可能發(fā)生的狀態(tài)或變化范圍

　　分別估算各不確定性因素每種情況下發(fā)生的概念

　　分別計(jì)算各可能發(fā)生情況下的凈現(xiàn)值，計(jì)算各年凈現(xiàn)值的期望值

　　計(jì)算三個指標(biāo)，

　　各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差

　　整個項(xiàng)目壽命周期凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差

　　標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)

　　計(jì)算凈現(xiàn)值大于或等于零時的累積概率，累積概率越大，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險越小

　　對以上分析結(jié)果進(jìn)行綜合評價，說明項(xiàng)目是否可行及承擔(dān)風(fēng)險大小

　　5.2 五個重要指標(biāo)

　　各年凈現(xiàn)值期望值=∑（各種情況發(fā)生的概率×各種情況下的凈現(xiàn)值）

　　整個壽命周期凈現(xiàn)值的期望值=各年凈現(xiàn)值期望值折現(xiàn)之和

　　凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)=

　　整個項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差=各年凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)的平和的折現(xiàn)和，再開方

　　項(xiàng)目壽命周期的標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)=

　　【2008年】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過測算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場前景好，凈現(xiàn)值為5680萬元，如果市場前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬元，如果市場前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬元．經(jīng)分析市場前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目凈現(xiàn)值 期望值為（ ）萬元．
　　A．2677.5
　　B．3680.60
　　C．4003.50
　　D．5356.80

　　【答案】A
　　【解析】5680*45%+2450*35%－3680*20%＝2677.5

　　【2008年】

　　與凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相比，凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)能更好地表明項(xiàng)目風(fēng)險的大小。（ ）

　　【答案】對

　　【解析】凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差是絕對數(shù)，而凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)是相對數(shù)，更準(zhǔn)確。

　　5.3 判定標(biāo)準(zhǔn)

　　實(shí)質(zhì)

　　凈現(xiàn)值期望值－收益，越大收益越大

　　凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差－收益的離散程序，越小風(fēng)險越小

　　單一方案判定原則

　　整個項(xiàng)目壽命期凈現(xiàn)值期望值大于零，項(xiàng)目可行，否則不可行

　　項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于或等于零時的累積概率越大，風(fēng)險越小

　　多方案選擇原則

　　期望值相同 ，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

　　標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的方案為優(yōu)

　　標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)

　　【典型例題】

　　某投資者以25萬元購買一商鋪兩年的經(jīng)營權(quán)，第一年凈現(xiàn)金流量可能為22萬元、18萬元、14萬元，概率分別為0.2、0.6和0.2，第二年凈現(xiàn)金流量可能為28萬元，22萬元和16萬元，概率分別為0.15、0.7、0.15，若折現(xiàn)率為10%，判斷投資是否可行

　　【2008年】

　　下列關(guān)于凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差的表述中，正確的有（ ）。
　　A．凈現(xiàn)值期望值相同、凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)
　　B．可以完全衡量項(xiàng)目風(fēng)險性高低
　　C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差相同、凈現(xiàn)值期望值大的方案為優(yōu)
　　D．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)
　　E．可以反映項(xiàng)目年度凈現(xiàn)值的離散程度

　　【答案】ACE
　　【解析】凈現(xiàn)值期望值－收益，越大收益越大；凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差－收益的離散程序，越小風(fēng)險越小。B受凈現(xiàn)值期望值大小的影響，不能完全衡量風(fēng)險高低，用標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)。D凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差反應(yīng)離散程序，越散風(fēng)險越大。

　　【2007年】

　　在利用預(yù)期收益的期望值和標(biāo)準(zhǔn)差進(jìn)行項(xiàng)目比選時，下列表述中正確的有（ ）。
　　A．期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)
　　B．標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的為優(yōu)
　　C．標(biāo)準(zhǔn)差相同，期望值大的為優(yōu)
　　D．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的為優(yōu)
　　E．標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的為優(yōu)

　　【答案】ACE
　　【解析】判定標(biāo)準(zhǔn)。

　　【2007年】

　　某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標(biāo)準(zhǔn)差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項(xiàng)目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是（ ）。
　　A．乙<丙<甲
　　B．甲<乙<丙
　　C．丙<甲<乙
　　D．乙<甲<丙

　　【答案】A
　　【解析】計(jì)算并比較標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)，該系數(shù)越小風(fēng)險越小

　　【2006年】

　　利用概率分析中的期望值法進(jìn)行投資項(xiàng)目風(fēng)險分析時，下列表述中正確的有（ ）。
　　A．項(xiàng)目凈現(xiàn)值期望值大于零，則項(xiàng)目可行
　　B．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差能準(zhǔn)確說明項(xiàng)目風(fēng)險的大小
　　C．凈現(xiàn)值標(biāo)準(zhǔn)差越小，項(xiàng)目的相對風(fēng)險就越小
　　D．凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越太，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險就越大
　　E．凈現(xiàn)值期望值相同時，標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)

　　【答案】ACE
　　【解析】凈現(xiàn)值大于等于零時的累積概率越太，項(xiàng)目所承擔(dān)的風(fēng)險就越小。

　　6．蒙特卡洛模擬法

　　步驟

　　分析每一可變因素的可能變化范圍及其概率分布

　　通過模擬試驗(yàn)隨機(jī)選取各隨機(jī)變量的值，并使選擇的隨機(jī)值符合各自的概率分布

　　反復(fù)重復(fù)以上步驟，進(jìn)行多次模擬試驗(yàn)，即可求出開發(fā)項(xiàng)目各項(xiàng)效益指標(biāo)的概率分布中其他特征值

　　要點(diǎn)

　　需要準(zhǔn)確估計(jì)各因素的變化范圍以及各因素變化的概率

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