§13-5 房地產(chǎn)拍賣

　　一、房地產(chǎn)拍賣及特征 掌握

　　1、含義：標的就是房地產(chǎn)。

　　委托人：個人、法人、司法機關(guān)、銀行、典當行、稅務、執(zhí)法機關(guān)等；

　　2、特征：

　　（1）數(shù)量多，價值高；

　　（2）法律性強；

　?。?）拍賣結(jié)束后續(xù)工作多。

　　二、房地產(chǎn)拍賣的條件 掌握

　　1、標的應具備的條件：合法、手續(xù)齊全，才能拍賣

　?。?）法律、法規(guī)禁止買賣、轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)；沒房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證、共有沒同意的、權(quán)屬有爭議、處分權(quán)受限、不符合轉(zhuǎn)讓條件、被查封、收回土地使用權(quán)；

　?。?）以出讓或劃撥方式取得國有土地，符合轉(zhuǎn)讓條件；

　?。?）以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房屋拍賣：經(jīng)批準、出讓金；土地收益繳國家；

　?。?）抵押的，先獲得抵押權(quán)人同意，否則承擔責任。

　　2、競買人條件：

　?。?）國內(nèi)；

　?。?）國外；

　?。?）集體的：

　　A．居住房屋——房屋所在地的

　　B．非居住房屋——房屋所在地的

　　三、程序 掌握

　　1、房地產(chǎn)估價機拍賣保留價確定：房地產(chǎn)估價為參考價，最終是委托人、拍賣人確定；

　　2、產(chǎn)權(quán)過戶：在拍賣行的協(xié)助下于委托人簽訂拍賣房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓合同書、取得房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證。

　　四、注意事項 掌握 注意產(chǎn)權(quán)不明或產(chǎn)權(quán)有問題的

　　1、不同權(quán)屬狀況：

　?。?）抵押：抵押與非抵押——抵押優(yōu)先；非抵押人之間，誰先起訴，誰先受償；

　　（2）國有、集體的：上級許可意見；

　?。?）用途轉(zhuǎn)換的：進一步收集原始產(chǎn)權(quán)證辦理過程的相關(guān)文件；

　?。?）共有的：書面同意轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)；

　?。?）有租賃的：告知承租人；

　?。?）分層、分套的：按分攤的建筑面積取得相應比例的土地使用權(quán)；

　?。?）附屬設(shè)施、公共部門、公用設(shè)備：說明、辦理有關(guān)規(guī)定；

　?。?）成套的不得分割拍賣。

　　2、價格評估：一般比正常市場成交價格偏低；（償債、缺陷、短期付款）

　　7、有瑕疵的房地產(chǎn)：指手續(xù)不全和規(guī)定不允許轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)協(xié)商、政府審批后可以拍賣的房地產(chǎn)。

　　[判斷題] 08年試題

　　拍賣有共有人的房地產(chǎn)，可由共有人出具書面轉(zhuǎn)讓意見，共有人享有優(yōu)先購買權(quán)。（ √ ）

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