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房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理課程講義(19)

2011-06-07 17:14  來(lái)源:  字體:  打印 收藏

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  第四節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行規(guī)律

  【主要內(nèi)容】

  房地產(chǎn)具有投資品和消費(fèi)品的雙重特征

  房地產(chǎn)市場(chǎng)存在空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)兩個(gè)層面

  1.房地產(chǎn)空間市場(chǎng)與房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

  1.1 房地產(chǎn)空間市場(chǎng)

  房地產(chǎn)為家庭和企業(yè)提供生活和生產(chǎn)的空間

  需求者-是需要使用房地產(chǎn)空間的家庭和企業(yè)

  供給者-房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)中存量房地產(chǎn)的提供者(開發(fā)商和存量房所有者)

  1.2 房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)

  資產(chǎn)市場(chǎng)

  房地產(chǎn)被當(dāng)作一種資產(chǎn)被家庭和企業(yè)持有和交易,其目的是獲取投資收益

  投資收益(兩部分)

  在擁有房地產(chǎn)期間內(nèi)每單位時(shí)間所獲得的租金

  在轉(zhuǎn)售時(shí)所實(shí)現(xiàn)的增值收益

  1.3 空間市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)的聯(lián)系

  空間市場(chǎng)的供求關(guān)系,決定其在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

  空間市場(chǎng)的供求關(guān)系-房地產(chǎn)租金水平-房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平-在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求

  資產(chǎn)市場(chǎng)決定空間市場(chǎng)的供給

  【記憶要點(diǎn)】A決定B的需求,B決定A的供給

  【2007年】

  房地產(chǎn)空間市場(chǎng)上的需求者就是房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上的供給者。 ( )

  【答案】×
  【解析】空間市場(chǎng)上的需求者是需要使用空間的家庭和企業(yè),供給則來(lái)源于房地產(chǎn)資本市場(chǎng),主要是開發(fā)商和存量房的所有者

  【典型例題】

  房地產(chǎn)空間市場(chǎng)的供求關(guān)系決定了房地產(chǎn)租金的水平。( )

  【答案】√
  【解析】空間市場(chǎng)供求關(guān)系-房地產(chǎn)租金水平-房地產(chǎn)資產(chǎn)的收益水平-在資產(chǎn)市場(chǎng)中的需求。

  1.4 均衡狀況

  均衡狀況的特點(diǎn)

  租金和價(jià)格都不發(fā)生變化

  價(jià)格與重置成本相同

  新增量和滅失量相等

  房地產(chǎn)資產(chǎn)存量保持不變

  實(shí)質(zhì)

  這種均衡狀況事實(shí)上不存在

  但市場(chǎng)總是在向均衡回復(fù),圍繞均衡狀態(tài)進(jìn)行上下波動(dòng)

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