第五節(jié) 房地產(chǎn)市場的政府干預(yù)

　　1.政府干預(yù)房地產(chǎn)市場的必要性

　　1.1 房地產(chǎn)市場失靈（八種原因）

　　壟斷－要求政府制度反壟斷政策，改善市場效率，平抑壟斷價格

　　外部性－需要政府通過稅收、補(bǔ)貼、外部性收益成本內(nèi)部化等措施來提高市場效率

　　信息不對稱－要求政府建立并實施有效的信息公開制度，提高市場的透明度

　　市場不完全

　　公共品失業(yè)通貨膨脹及失衡

　　再分配和優(yōu)效品

　　1.2 住房問題和住房保障

　　住房兼具商品和公共品的雙重屬性

　　三種住房保障模式

　　以英國、新加坡和香港為代表的政府直接建房方式

　　以法國、瑞典和日本為代表的依靠政府貸款利息補(bǔ)貼等財政優(yōu)惠措施，鼓勵非贏利機(jī)構(gòu)的建房方式

　　各國普遍采了的對住房投資人減稅和對住房承租人補(bǔ)貼的方式

　　1.3 宏觀經(jīng)濟(jì)周期循環(huán)

　　經(jīng)濟(jì)周期的四個階段：繁榮、衰退、蕭條、復(fù)蘇

　　前兩者為擴(kuò)張過程，后兩者為收縮過程

　　波峰（從擴(kuò)張轉(zhuǎn)為收縮）：政府采用緊縮性的貨幣政策和財政政策

　　波谷（從收縮轉(zhuǎn)為擴(kuò)張）：政府采用擴(kuò)張性的貨幣政策和財政政策抵制經(jīng)濟(jì)衰退

　　1.4 房地產(chǎn)價格劇烈波動

　　房地產(chǎn)價格的劇烈波動，會對房地產(chǎn)市場和宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定運行造成巨大威脅，所以通常會引發(fā)政府的政策干預(yù)

　　1.5 房地產(chǎn)市場非均衡

　　總量非均衡

　　表現(xiàn)為潛在總需求大于有效需求，實際供給大于有效供給，即超額需求與超額供給同時并存，或稱短缺與過剩同時并存

　　結(jié)構(gòu)非均衡

　　不同子市場之間在供求方面的結(jié)構(gòu)失衡

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