2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》講義38
9. 資金時(shí)間價(jià)值計(jì)算公式的假定條件(補(bǔ)充)
9.1 實(shí)施方案的初期投資發(fā)生在方案的壽命期初
9.2 方案實(shí)施中發(fā)生的經(jīng)常性收益和費(fèi)用假定發(fā)生在期末
9.3 本期的期末為下期的期初
9.4 當(dāng)涉及P和A的換算時(shí),第一個(gè)A是在P發(fā)生一個(gè)期間后的期末發(fā)生的
9.5 當(dāng)涉及F和A的換算時(shí),最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生
9.1 實(shí)施方案的初期投資發(fā)生在方案的壽命期初
公式默認(rèn)的現(xiàn)金流量圖
非默認(rèn)的現(xiàn)金流量圖(不能直接適用公式)
9.2 方案實(shí)施中發(fā)生的經(jīng)常性收益和費(fèi)用假定發(fā)生在期末
只有初始投資是在第一個(gè)計(jì)息期的期初,其它年內(nèi)的投入或支出,都要?dú)w在這一個(gè)計(jì)息期的期末。
9.3 本期的期末為下期的期初
前一期的期末就意味著當(dāng)期的期初,除了第一個(gè)計(jì)息期個(gè),一筆收入或支出如果發(fā)生在這一年的年初,則在現(xiàn)金流量圖中必須表示為上一年的流入或流出中。
9.4 涉及A和P的換算時(shí),第一個(gè)A是在P發(fā)生一個(gè)期間后的期末
9.5 涉及A與F的換算時(shí),最后一個(gè)A與F同時(shí)發(fā)生
10. 常見(jiàn)題型分析
1. 在三個(gè)值之間進(jìn)行直接的換算(初級(jí)-直接套公式)
2. 條件不符合公式的假定條件,需進(jìn)行一定的變換(中級(jí)-套用多個(gè)公式換算)
3. 綜合題,主要是計(jì)算題,結(jié)合運(yùn)用各知識(shí),需要對(duì)題目有一個(gè)非常透徹的理解(高級(jí))
11 解題方法(五步法)
第一步,審題。復(fù)雜題必須畫出現(xiàn)金流量圖幫助理解,注意現(xiàn)金流的位置是期初還是期末
第二步,確定換算關(guān)系。審題后確定其經(jīng)濟(jì)適動(dòng)的內(nèi)涵是哪兩個(gè)值之間的換算,寫出關(guān)系式,如A=P(A/P,i,n),這需要熟練掌握六種換算的內(nèi)涵和公式
第三步,審查條件。題中的條件與公式換算的假定條件是否一致,如不一致,則需調(diào)整換算關(guān)系式
第四步,檢查一致性。注意i與n的內(nèi)涵是否一致
如果i是年(季、月)利率,則n就是以年(季、月)為標(biāo)準(zhǔn)的計(jì)息期。如果沒(méi)有明確告知,則季利率等于年利率除以4,月利率等于年利率除以12.
第五步,計(jì)算。將已知數(shù)據(jù)帶與關(guān)系式中計(jì)算
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