4.1.2零售商業(yè)物業(yè)的商業(yè)輻射區(qū)域分析

　　商業(yè)輻射區(qū)域概念

　　是指某一零售商業(yè)物業(yè)的主要消費(fèi)者的分布范圍

　　分析內(nèi)容

　　可能的顧客流量

　　消費(fèi)者行為

　　喜好和偏好

　　購(gòu)買(mǎi)能力分析

　　三個(gè)部分

　　主要區(qū)域

　　次要區(qū)域

　　邊界區(qū)域

　　4.1.3特色、位置和停車(chē)

　　特色

　　特色對(duì)小型商場(chǎng)并不很重要，但對(duì)較大型的購(gòu)物中心很重要

　　位置

　　位置的優(yōu)劣取決于消費(fèi)者到達(dá)該地點(diǎn)是否方便，即物業(yè)的易接近性或交通的通達(dá)程度，而一定是離交通主干道的距離

　　停車(chē)位設(shè)置的衡量指標(biāo)

　　一是停車(chē)系數(shù)：停車(chē)位面積與零售商業(yè)物業(yè)建筑面積的比率，約為1/3

　　二是停車(chē)指數(shù)：即每100平方米營(yíng)業(yè)面積應(yīng)設(shè)置的車(chē)位個(gè)數(shù)

　　4.2 零售商業(yè)物業(yè)租戶(hù)的選擇

　　聲譽(yù)

　　財(cái)務(wù)能力

　　組合與位置分配

　　需要的服務(wù)

　　4.3零售商業(yè)物業(yè)的租金

　　基礎(chǔ)租金

　　又稱(chēng)最低租金，是業(yè)主獲得的，與租戶(hù)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不相關(guān)的一個(gè)最低收入

　　百分比租金

　　在基礎(chǔ)租金之外收取的，以零售商業(yè)物業(yè)的經(jīng)營(yíng)成果為基數(shù)計(jì)算百分比的租金

　　確定平衡點(diǎn)，僅對(duì)超出某一營(yíng)業(yè)額以外的部分收取超額百分比租金

　　沒(méi)有統(tǒng)一的百分比標(biāo)準(zhǔn)，隨經(jīng)營(yíng)的商品種類(lèi)和經(jīng)營(yíng)方式不同有很大的差異

　　代收代繳費(fèi)用和凈租約

　　種類(lèi)

　　·毛租：物業(yè)運(yùn)營(yíng)費(fèi)用包括在租金中，由業(yè)主支付

　　·凈租：物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用由租戶(hù)直接支付

　　凈租的形式

　　·租戶(hù)僅按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)

　　·租戶(hù)要按比例分?jǐn)偱c物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)和保險(xiǎn)費(fèi)

　　·所有的經(jīng)營(yíng)費(fèi)用，包括與物業(yè)有關(guān)的稅項(xiàng)、保險(xiǎn)費(fèi)、公共設(shè)施設(shè)備使用費(fèi)、物業(yè)維護(hù)維修費(fèi)用、公用面積維護(hù)費(fèi)、物業(yè)管理費(fèi)等，都由租戶(hù)直接支付，而業(yè)主只負(fù)責(zé)建筑物結(jié)構(gòu)部分的維修費(fèi)用

　　租金的調(diào)整

　　租期長(zhǎng)需調(diào)整

　　調(diào)整方式與寫(xiě)字樓同

　　租金調(diào)整僅針對(duì)基本租金，經(jīng)營(yíng)費(fèi)用每五年或一年調(diào)整一次

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