2. 可行性研究的內(nèi)容與步驟

　　2.1 可行性研究的內(nèi)容

　　2.2 可行性研究的步驟

　　2.1 可行性研究的內(nèi)容

　　項目概況

　　開發(fā)項目用地的現(xiàn)狀調(diào)查及拆遷安置方案的制定

　　市場分析和建設(shè)規(guī)模的確定

　　規(guī)劃設(shè)計方案的選擇

　　資源供給條件分析

　　環(huán)境影響評價

　　項目開發(fā)組織機構(gòu)和管理費用的研究

　　開發(fā)建設(shè)計劃的編制

　　項目經(jīng)濟及社會效益分析

　　結(jié)論及建議

　　2.2 可行性研究的步驟

　　接受委托

　　調(diào)查研究

　　方案選擇和優(yōu)化

　　財務(wù)評價和綜合評價

　　編制可行性研究報告

　　3. 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃與基礎(chǔ)參數(shù)選擇

　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　3.2 構(gòu)造評價方案

　　3.3 選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　3.1 房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃

　　區(qū)位分析與選擇

　　開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇

　　開發(fā)時機的分析與選擇

　　合作方式的分析與選擇

　　融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇

　　產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇

　　3.2 構(gòu)造評價方案

　　概念

　　就是在項目策劃的基礎(chǔ)上，構(gòu)造出可供評價比較的具體開發(fā)經(jīng)營方案

　　主要內(nèi)容

　　項目是否分期進行以及如何分期

　　項目擬建設(shè)的物業(yè)類型及不同物業(yè)類型的比例關(guān)系

　　建筑面積的規(guī)模和物業(yè)檔次

　　合作方式與合作條件

　　擬投入資本金的數(shù)量和在總投資中的比例

　　租售與自營的選擇及各自在總建筑面積中的比例等

　　3.3 選擇基礎(chǔ)參數(shù)

　　時間類參數(shù)

　　各種期限

　　超始時間以及持續(xù)時間

　　經(jīng)濟評價工作的計算周期

　　融資相關(guān)參數(shù)

　　開發(fā)貸款的利率

　　資本金入比例或財務(wù)杠桿比率

　　預(yù)售收入用于后續(xù)開發(fā)建設(shè)投資的比例

　　收益相關(guān)參數(shù)

　　出租率或空置率

　　運營成本占毛租金收入比率

　　評價標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)

　　基準(zhǔn)收益率

　　目標(biāo)成本利潤率

　　目標(biāo)投資利潤率

　　目標(biāo)投資回報率

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