四、估價報告不符合估價目的的錯誤

　　1．房地產(chǎn)抵押估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）房地產(chǎn)抵押不是建筑物與其占用的土地一并設(shè)定抵押；

　?。?）再次抵押的房地產(chǎn)價值未考慮已擔(dān)保債權(quán)的影響；

　　（3）未考慮抵押期及其屆滿時土地的剩余使用年限對估價的影響；

　　（4）估價報告中沒有作出必要的風(fēng)險提示；

　　（5）估價報告沒有對估價對象的變現(xiàn)能力進(jìn)行分析。

　　（6）未考慮抵押期間的建筑物折舊和耗損；

　?。?）抵押估價結(jié)果中，沒有扣除法定優(yōu)先受償款或扣除項目不全面。

　?。?）房地產(chǎn)抵押估價報告未向估價報告使用者作出以下提示：

　?、俟纼r對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；

　　②在抵押期間可能產(chǎn)生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān)注點；

　?、酆侠硎褂迷u估價值；

　?、芏ㄆ诨蛘咴诜康禺a(chǎn)市場價格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進(jìn)行再評估。

　　2．損害賠償房地產(chǎn)估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）損害前和損害后房地產(chǎn)狀況掌握不清；

　　（2）沒有考慮間接損失（殘值清理費用造成收益下降）。

　　3．房地產(chǎn)保險估價可能出現(xiàn)的錯誤

　　（1）沒有分清投保價值評估和保險損失程度評估；

　?。?）保險損失程度的評估，沒有明確是按“可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估，還是按“不可修復(fù)的情況”進(jìn)行評估；

　　（3）保險損失程度的評估沒有依據(jù)保險合同，估價依據(jù)中也缺少保險合同；

　?。?）保險損失程度的評估，沒有明確估價范圍是否包括間接損失；

　?。?）按“不可修復(fù)情況”評估損失時，沒有扣減房屋受損后的殘余價值；

　　（6）把土地也作為了保險估價的估價對象。

　　4．拆遷估價可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）房屋拆遷評估價格包含了搬遷補(bǔ)助費、臨時安置補(bǔ)助費和拆遷非住宅房屋的價格；

　?。?）拆遷估價考慮了房屋租賃、抵押、查封等因素的影響；

　?。?）拆遷估價時點不是房屋拆遷許可證頒發(fā)之日。對于拆遷規(guī)模大、分期分段實施的，不是以當(dāng)期（段）房屋拆遷實施之日為估價時點。

　　5．其他估價目的可能出現(xiàn)的錯誤

　?。?）作價入股的估價，沒有說明入股后的用途；

　?。?）拍賣底價的評估，沒有確定出拍賣保留價；

　?。?）房地產(chǎn)合并的評估，沒有說明合并前、后的用途，沒有以加權(quán)處理方式計算增值的最終分配率；

　　（4）房地產(chǎn)糾紛的估價，在“估價對象”一項中，僅說明了土地使用權(quán)的取得方式（劃撥或出讓），對出讓方式?jīng)]有說明土地出讓時間，出讓方及受讓方、出讓的有關(guān)文件或合同等證明出讓合法的文書；沒有說明糾紛緣何而起，估價對象為何需要估價；

　　（5）征用補(bǔ)償估價違背了國家制定的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)定；

　　（6）出讓土地的評估只說明了原用途，沒有說明規(guī)劃、出讓的用途；

　　（7）對舊房地產(chǎn)評估，未根據(jù)估價對象的狀況對重置價標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行必要修正；

　　（8）房屋租賃價格評估未考慮租約對估價的影響。

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