三、各估價(jià)方法的操作步驟（技術(shù)路線）

　　1.比較法估價(jià)的操作步驟

　?。?）搜集交易實(shí)例

　　（2）選擇可比實(shí)例

　?。?）建立價(jià)格可比基礎(chǔ)

　　（4）交易情況修正

　?。?）交易日期修正

　?。?）房地產(chǎn)狀況修正（區(qū)域和個(gè)別因素修正）

　?。?）求取比準(zhǔn)價(jià)格

　　2.成本法估價(jià)的操作步驟

　　（1）搜集有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)的成本、稅費(fèi)、利潤(rùn)等資料

　?。?）測(cè)算重新購(gòu)建價(jià)格

　　（3）測(cè)算折舊

　?。?）求取積算價(jià)格

　　3.收益法的操作步驟

　　（1）搜集并驗(yàn)證與估價(jià)對(duì)象未來(lái)預(yù)期收益有關(guān)的收入、費(fèi)用等數(shù)據(jù)資料

　　（2）預(yù)測(cè)估價(jià)對(duì)象的未來(lái)收益（純收益）

　?。?）求取報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)

　?。?）選用適宜的收益法計(jì)算公式計(jì)算收益價(jià)格

　　4.假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)操作步驟

　　（1）調(diào)查待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的基本情況；

　?。?）選擇最佳的開(kāi)發(fā)利用方式；

　?。?）估算開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期；

　?。?）預(yù)測(cè)開(kāi)發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值；

　?。?）測(cè)算開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅金、開(kāi)發(fā)利潤(rùn)及投資者購(gòu)買待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅金；

　?。?）進(jìn)行具體計(jì)算，求出待開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)的價(jià)值。

　　5.長(zhǎng)期趨勢(shì)法估價(jià)的操作步驟

　?。?）搜集估價(jià)對(duì)象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)格資料，并進(jìn)行檢查、鑒別，以保證其真實(shí)、可靠；

　?。?）整理上述搜集到的歷史價(jià)格資料，將其化為同一標(biāo)準(zhǔn)（如為單價(jià)，樓面地價(jià)等，化為同一標(biāo)準(zhǔn)的方法與比較法中建立價(jià)格可比基礎(chǔ)的方法相同），并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑺鼈兙幣懦蓵r(shí)間序列，畫出時(shí)間序列圖；

　?。?）觀察、分析這個(gè)時(shí)間序列，根據(jù)其特征選擇適當(dāng)、具體的長(zhǎng)期趨勢(shì)法，找出估價(jià)對(duì)象的價(jià)格隨時(shí)間變化而出現(xiàn)的變動(dòng)規(guī)律，得出一定的模式（或數(shù)學(xué)模型）；

　　（4）以此模式去推測(cè)、判斷估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格。

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