?。ㄈ┚幼》康禺a(chǎn)估價的常用方法

　　居住房地產(chǎn)估價可以選擇市場法、成本法、收益法等。

　　1．市場法

　　由于居住房地產(chǎn)市場交易頻繁、交易量巨大，很容易獲得交易實例，因此，市場法是居住房地產(chǎn)估價最常用的估價方法。

　　2．成本法

　　成本法也常用于居住房地產(chǎn)估價，在居住房地產(chǎn)的抵押價值評估時，遵循謹(jǐn)慎估價原則，會選擇成本法進(jìn)行估價，此外，居住房地產(chǎn)的拆遷估價和其在建工程估價往往也選用成本進(jìn)行估價。

　　3．收益法

　　對于出租型的居住房地產(chǎn)（出租的住宅、出租的公寓等），能夠比較準(zhǔn)確和客觀地計算其收益，往往選用收益法進(jìn)行估價。

　?。ㄋ模┚幼》康禺a(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　1．商品房估價的技術(shù)路線和難點處理

　　商品房由于市場交易實例較多，因此，對于單套住宅常采用市場法進(jìn)行估價。而對于整幢住宅樓估價時，則因交易實例較少，通常采用從個體到整體的估價思路，即選擇某一基準(zhǔn)層的某套住宅作為估價對象，選取與估價對象類似的交易實例，利用市場法測算該套住宅的價格，然后采用類比法，經(jīng)過樓層、朝向、景觀、建筑面積、戶型等因素的修正，得出各層、各幢住宅樓的整體價格。

　　2．房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價技術(shù)路線和難點處理

　　房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的估價技術(shù)路線與商品房類似，不同之處是要考慮土地使用權(quán)出讓金或土地收益的扣除問題。利用市場法估價時，先估算估價對象的市場價格，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或土地收益。利用成本法估價時，估價對象的價格構(gòu)成中應(yīng)不包括土地使用權(quán)出讓金。

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