四、各估價方法應(yīng)用時應(yīng)收集的資料

　　1.各估價方法應(yīng)用時應(yīng)收集的基礎(chǔ)資料（不論何種估價方法都應(yīng)收集的資料）

　?。?）估價委托的有關(guān)資料：①委托方情況（法人、住址、電話）；②估價目的（委托方提供）；③估價時點； ④項目有關(guān)文件；⑤委托方的其他要求。

　?。?）相關(guān)法律法規(guī)和政策：①委托估價是否符合相關(guān)法律法規(guī)和政策；②估價操作應(yīng)遵循的相關(guān)法律法規(guī)和政策。

　　（3）估價時點房地產(chǎn)市場狀況的資料：①一般性的房地產(chǎn)市場狀況資料；②地區(qū)性的房地產(chǎn)市場狀況資料；③本類型房地產(chǎn)市場狀況資料。

　?。?）估價對象狀況的資料：估價對象所處位置、占地面積、建筑面積、建筑層數(shù)、建筑高度、建筑裝修及設(shè)備狀況、建成年月、新舊程度、產(chǎn)權(quán)狀況、土地權(quán)利狀況、土地使用年限及剩余使用年限、房地產(chǎn)有否抵押、租約等他項權(quán)利，等等。

　?。?）估價對象區(qū)域條件資料：①交通；②環(huán)境；③繁華程度；④景觀；⑤公共配套；⑥危險因素；等等。

　　2.比較法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）收集三宗以上的類似估價對象的近期交易實例，包括交易價格、成交日期、付款方式、交易目的、交易實例房地產(chǎn)狀況等。

　?。?）收集交易實例的交易情況，如稅費負(fù)擔(dān)方式，有無隱瞞價、急買急賣、人為哄抬、親友間交易等情況。

　?。?）收集交易實例成交日期與估價對象估價時點的時差和價差。

　?。?）收集交易實例和估價對象的區(qū)位、權(quán)益和實物狀況。

　　3.成本法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）收集類似房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料；

　　（2）收集類似土地的市場價格或其基準(zhǔn)地價及其相關(guān)修正系數(shù)；

　?。?）收集建筑物重置成本資料；

　?。?）收集估價對象的己使用年限、尚可使用年限及殘值率，或現(xiàn)場查勘和評定建筑物的新舊程度。

　　4.收益法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的收入水平（租金標(biāo)準(zhǔn)、價格標(biāo)準(zhǔn)，出租率、上座率、滿客率），可出租面積、營業(yè)面積等資料；

　?。?）收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運營費用，或收集類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的運營費用占潛在毛收入的比例，以便測算估價對象的客觀支出及年凈收益。

　?。?）收集類似房地產(chǎn)的租金與價格資料、或類似房地產(chǎn)正常經(jīng)營的投資收益率資料、或類似房地產(chǎn)的無風(fēng)險收益率和風(fēng)險調(diào)整率，以便測算或選用估價對象房地產(chǎn)的資本化率。

　?。?）收集估價對象在未來年限的收益變化情況，以便選擇收益法的計算公式計算估價對象的收益價格。

　　5.假設(shè)開發(fā)法應(yīng)用時應(yīng)收集的技術(shù)資料

　?。?）同類房地產(chǎn)市場狀況、未來趨勢；

　?。?）同類房地產(chǎn)市場售價；

　?。?）同類項目開發(fā)周期、開發(fā)費用；

　　（4）同類項目開發(fā)利潤或收益資料；

　　（5）折現(xiàn)率確定的有關(guān)資料。

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