五、餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)

　?。ㄒ唬┎惋嫹康禺a(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　　餐飲房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營(yíng)的規(guī)模、檔次、特色等不同，可分為酒樓、連鎖快餐店、小吃店等。餐飲房地產(chǎn)屬于商業(yè)房地產(chǎn)的范疇，其估價(jià)特點(diǎn)及其價(jià)格影響因素與商業(yè)房地產(chǎn)基本類似，有關(guān)要點(diǎn)可以參閱“商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)”所闡述的內(nèi)容。但餐飲房地產(chǎn)在某些方面也有其特殊性，其具體表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：

　　1．地段選擇的差異性。餐飲房地產(chǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)在地段的選擇上，既有相似之處，又有很大不同。地處繁華地段的餐飲房地產(chǎn)的價(jià)值較高，這一點(diǎn)與商業(yè)房地產(chǎn)相同，但有些特色的餐飲店坐落比較偏僻，但生意火爆，門庭若市。

　　2．營(yíng)業(yè)收入的差異性。餐飲房地產(chǎn)的收入主要來(lái)自其經(jīng)營(yíng)收入，然而影響餐飲房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入的因素主要有：地段、環(huán)境、經(jīng)營(yíng)特色、菜系品種、經(jīng)營(yíng)品牌等，不同地段、不同環(huán)境會(huì)帶來(lái)不同的收益，這部分收益主要由房地產(chǎn)帶來(lái)，而經(jīng)營(yíng)特色、菜系品種、經(jīng)營(yíng)品牌等往往會(huì)給餐飲房地產(chǎn)帶來(lái)更大的收益差異，而這部分收益并歸屬于餐飲房地產(chǎn)的收益。因此，在對(duì)餐飲房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)，要注意對(duì)這部分的收益進(jìn)行剝離。

　?。ǘ┎惋嫹康禺a(chǎn)估價(jià)的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　餐飲房地產(chǎn)的估價(jià)技術(shù)路線及估價(jià)方法的選用與商業(yè)房地產(chǎn)、酒店基本類似，可參閱“商業(yè)房地產(chǎn)的估價(jià)”相關(guān)內(nèi)容。

　　但由于餐飲房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，起收入既有房地產(chǎn)所貢獻(xiàn)的，更有非房地產(chǎn)因素貢獻(xiàn)的，因此，利用收益法對(duì)餐飲房地產(chǎn)估價(jià)時(shí)，凈收益的測(cè)算過(guò)程中，需要?jiǎng)冸x非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益，而如何剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益是餐飲房地產(chǎn)估價(jià)的難點(diǎn)。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之一是通過(guò)商業(yè)利潤(rùn)進(jìn)行剝離。商業(yè)利潤(rùn)包括平均商業(yè)利潤(rùn)和超額商業(yè)利潤(rùn)，超額商業(yè)利潤(rùn)是超過(guò)平均商業(yè)利潤(rùn)的部分。在測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的凈收入時(shí)，不僅要扣除平均商業(yè)利潤(rùn)，還要扣除超額商業(yè)利潤(rùn)。

　　剝離非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益的方法之二是利用平均商業(yè)利潤(rùn)直接測(cè)算餐飲房地產(chǎn)的客觀收益，不考慮非房地產(chǎn)帶來(lái)的收益。

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