7．收益法總結(jié)和例題

　　7.1實(shí)際收益與客觀收益的例題

　　7.2過去收益和未來收益的例題

　　7.3扣除法的例題

　　7.4比較完整的收益法測算過程

　　7.1實(shí)際收益與客觀收益的例題

　　7.4比較完整的收益法測算過程

　　[例8-31]估價(jià)對象概況：本估價(jià)對象是一幢出租的寫字樓；土地總面積12000㎡，總建筑面積52000㎡；建筑層數(shù)為地上22層、地下2層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)；土地使用期限為50年，從2002年5月15日起計(jì)。、

　　估價(jià)需要：評估該幢寫字樓2007年5月15日的購買價(jià)格。

　　估價(jià)過程：

　?。?）選擇估價(jià)方法。該宗房地產(chǎn)是出租的寫字樓，為收益性房地產(chǎn)，適用收益法估價(jià)，故選取用收益法。具體是選取用收益法中的報(bào)酬資本化法，公式為：

　?。?）搜集有關(guān)資料。通過調(diào)整了解，并與類似寫字樓的正常租金、出租率、經(jīng)常費(fèi)進(jìn)行比較分析，得出了估價(jià)對象的有關(guān)情況和正常客觀的數(shù)據(jù)如下：

　　1）租金按照凈使用面積計(jì)。可供出租的凈使用面積總計(jì)為31200㎡，占總建筑面積的60%，其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理人員用房、設(shè)備用房等占用的面積。

　　2）月租金平均為35元/㎡（凈使用面積）

　　3）出租率年平均為90%．

　　4）經(jīng)常費(fèi)平均每月10萬元，包括人員工資、水、電、空調(diào)、維修、清潔、保安等費(fèi)用。

　　5）房產(chǎn)稅以房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率為12%．

　　6）其他稅費(fèi)（包括城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅等）為租金收入的6%．

　?。?）測算年有效毛收入：

　　年有效毛收入=31200×35×12×90%

　　=1179.36（萬元）

　?。?）測算運(yùn)營費(fèi)用

　　1）經(jīng)常費(fèi)：

　　經(jīng)常費(fèi)=10×12

　　=120．00（萬元）

　　2）房產(chǎn)稅：

　　年房產(chǎn)稅=1179.36×12%

　　=141.52（萬元）

　　3）其他稅費(fèi)：

　　年其他稅費(fèi)=1179.36×6%

　　=70.76（萬元）

　　4）年運(yùn)營費(fèi)用：

　　年運(yùn)營費(fèi)用=1）+2）+3）

　　=120．00+141.52+70.76

　　=332.289萬元）

　?。?）計(jì)算年凈收益：

　　年凈收益=年有效毛收入-年運(yùn)營費(fèi)用

　　=1179.36-332.28

　　=847.08（萬元）

　　（6）確定報(bào)酬率：在調(diào)查市場上相似風(fēng)險(xiǎn)的投資所要求的報(bào)酬率的基礎(chǔ)上，確定報(bào)酬率為10%．

　　（7）計(jì)算房地產(chǎn)價(jià)格：根據(jù)過去的收益變動(dòng)情況，判斷未來的凈收益基本上每年不變，且因收益期限為有限年，故選用的具體計(jì)算公式為：

　　上述公式中的收益期限n等于45年（建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為60年，長于土地使用期限。土地使用期限從2002年5月15日起計(jì)為50年，2002年5月15日到2007年5月15日為5年，此后的收益期限為45年），因此

　　=8354.59（萬元）

　　估價(jià)結(jié)果：根據(jù)計(jì)算結(jié)果，并參考房地產(chǎn)估價(jià)師的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)，確定本估價(jià)對象于2007年5月15日的購買總價(jià)為8355萬元，約合每平方米建筑面積1606.73萬元。

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