第八章 收益法及其運用

　　【本章的特點】

　　試題所占分值大

　　理論性非常強，技術含量高

　　計算題多，難度大

　　【本章主要內容】

　　1．收益法概述

　　2．報酬資本化法

　　3．凈收益的求取

　　4．報酬率的確定

　　5．直接資本化法

　　6．投資組合技術和剩余技術

　　7．收益法總結和例題

　　1．收益法概述

　　1.1收益法的含義

　　1.2收益法的理論依據

　　1.3收益法適用的估價對象

　　1.4收益法估價需要具備的條件

　　1.5 收益法的操作步驟

　　1.1收益法的含義

　　概念

　　也稱為收益資本化法、收益還原法，是根據估價對象的預期未來收益來求取估價對象價值的方法

　　將預測的未來收益轉換為價值，類似于根據利息倒推本金，稱為資本化

　　分類

　　直接資本化法

　　報酬資本化法

　　本質

　　以房地產預期未來收益為導向求取房地產價格，測算出的價值稱為收益價格

　　1.2收益法的理論依據

　　理論基礎

　　預期原理－決定房地產當前價值的，重要的不是其歷史價格、開發(fā)建設已花費的成本或者過去的房地產市場狀況，而是房地產基于市場的未來所能帶來的收益

　　基本思路

　　將估價時點視為現在，那么現在購買一宗有一定期限收益的房地產，預示著其未來的收益期限內可以源源不斷地獲取凈收益。如果現有一筆資金可與這未來一定期限內的凈收益的現值之和等值，則這筆資金就是該宗房地產的價格

　　收益性房地產價值高低的決定因素（三因素）

　　未來凈收益的大小

　　獲得凈收益期限的長短

　　獲得凈收益的可靠性

　　1.3收益法適用的估價對象

　　收益法的適用的估價對象是有經濟收益或有潛在經濟收益的房地產

　　它不限于估價對象本身現在是否有收益，只要估價對象所屬的這類房地產有獲取收益的能力即可

　　1.4收益法估價需要具備的條件

　　條件是房地產未來的收益和風險都能夠較準確地量化（預測）

　　1.5 收益法的操作步驟

　　搜集并驗證可用于預測估價對象未來收益的有關數據資料

　　預測估價對象的未來收益（凈收益）

　　求取報酬率或資本化率、收益乘數

　　選用適宜的收益法公式計算收益價格

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