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2011年房地產(chǎn)估價(jià)師考試《理論與方法》:所有權(quán)價(jià)格

2011-02-23 11:15  來源:  字體:  打印 收藏

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  6.6 所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格和其他權(quán)益價(jià)格-按房地產(chǎn)權(quán)益劃分

  6.6.1所有權(quán)價(jià)格

  6.6.2使用權(quán)價(jià)值

  6.6.3其他權(quán)益價(jià)格

  6.6.1所有權(quán)價(jià)格

  中國(guó)目前只有房屋所有權(quán)價(jià)格沒有土地所有權(quán)價(jià)格

  土地公有制,國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)不允許轉(zhuǎn)讓

  土地征收目前不是按土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償

  房屋拆遷補(bǔ)償以被拆遷房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格為依據(jù)

  6.6.2使用權(quán)價(jià)值

  主要指土地使用權(quán),包括建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)

  正常情況下土地所有權(quán)高于土地使用權(quán),但在特殊情況下出現(xiàn)相反的情況

  6.6.3其他權(quán)益價(jià)格

  泛指所有權(quán)價(jià)格、使用權(quán)價(jià)格以外的各種房地產(chǎn)權(quán)益價(jià)格

  包括租賃權(quán)價(jià)格、地役權(quán)價(jià)格、抵押權(quán)價(jià)格

  6.7 實(shí)際價(jià)格和名義價(jià)格

  實(shí)際價(jià)格與名義價(jià)格的種類

  申報(bào)的成交價(jià)格與真實(shí)的成交價(jià)格

  考慮通貨膨脹下的價(jià)格與不考慮通貨膨脹下的價(jià)格

  估價(jià)中最常用到的含義

  實(shí)際價(jià)格是指在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格,或者將不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格折現(xiàn)到成交日期時(shí)的價(jià)格

  名義價(jià)格是指在成交日期時(shí)講明,但不是在成交日期時(shí)一次性付清的價(jià)格

  【重點(diǎn)】名義價(jià)格與實(shí)際價(jià)格的換算

  根據(jù)資金的時(shí)間價(jià)值的換算,交發(fā)生在不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流折算到同一時(shí)點(diǎn),即為實(shí)際價(jià)格

  【2007年】

  在估價(jià)中選擇4個(gè)可比實(shí)例,甲成交價(jià)格4800元每平米,建筑面積100平米,首次付清24萬元,其余半年后支付l6萬元,一年后支付8萬元。乙成交價(jià)格5000元平米,建筑面積120平米,首付24萬元,半年后付清余款36萬元,丙成交價(jià)格4700元平米,建筑面積90平米,成交時(shí)候一次性付清.丁成交價(jià)格4760元每平米,建筑面積110平米,成交時(shí)支付20萬元,一年后付清余款32.36萬元。已知折現(xiàn)率l0%,這4個(gè)可比實(shí)例單價(jià)由高到低的排列順序是丙乙甲丁。( ?。?/p>

  【答案】×

  【解析】甲的實(shí)際價(jià)格=[24+16/(1+10%)0.5+8/(1+10%)1]/100

  乙的實(shí)際價(jià)格=[24+36/(1+10%)0.5]/120

  丙的實(shí)際單價(jià)4700

  丁的實(shí)際價(jià)格=[20+32.36/(1+10%)]/110

  6.8 現(xiàn)貨價(jià)格、期貨價(jià)格及現(xiàn)房?jī)r(jià)格、期房?jī)r(jià)格

  現(xiàn)貨與期貨價(jià)格

  現(xiàn)貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后立刻或在短期內(nèi)進(jìn)行商品交割的價(jià)格

  期貨價(jià)格是指在交易達(dá)成后按約定在未來某個(gè)日期進(jìn)行商品交割的價(jià)格

  房地產(chǎn)現(xiàn)貨價(jià)格與期貨價(jià)格

  房地產(chǎn)現(xiàn)貨價(jià)格是指以現(xiàn)狀房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格,主要是現(xiàn)房?jī)r(jià)格

  房地產(chǎn)的期貨價(jià)格是指以未來狀況的房地產(chǎn)為交易標(biāo)的的價(jià)格,主要是期房?jī)r(jià)格

  【重要考點(diǎn)】期房?jī)r(jià)格與現(xiàn)房?jī)r(jià)格的關(guān)系

  期房?jī)r(jià)格=現(xiàn)房?jī)r(jià)格-預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償

  【2007年】

  某期房預(yù)計(jì)兩年后竣工交付使用,目前與其類似在現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4500元每平米,出租的年末凈收益為500元每平米。假設(shè)年折現(xiàn)率為8%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償估計(jì)為現(xiàn)房?jī)r(jià)格的3%,則該期房目前的價(jià)格為(  )元/每平米。

  A.3473

  B.4365

  C.4500

  D.4635

  【答案】A

  【2006年】

  某房地產(chǎn)現(xiàn)房?jī)r(jià)格為4000元/㎡,預(yù)計(jì)從期房達(dá)到現(xiàn)房的兩年時(shí)間內(nèi),現(xiàn)房出租的租金收入為每年300元/ ㎡(年末收到),出租運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為每年50元/㎡.假設(shè)折現(xiàn)率為5%,風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償為200元/㎡,則該房地產(chǎn)的期房?jī)r(jià)格為( ?。┰?㎡.

  A.3300

  B.3324

  C.3335

  D.3573

  【答案】C

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