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房地產(chǎn)估價師考試《理論與方法》：地價評估及分?jǐn)?/h1>
第十一章 地價評估及分?jǐn)?/strong>
【本章主要內(nèi)容】
1．地租理論及測算
2．路線價法
3．城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價評估
4．基準(zhǔn)地價修正法
5．補(bǔ)地價的測算
6．高層建筑地價分?jǐn)?/p>
1．地租理論及測算
1.1地租的含義
1.2地租現(xiàn)象
1.3地租理論的回顧
1.4地租的測算
1.1地租的含義
狹義
指利用土地所獲得的超額報酬
廣義
指超額的工資、利息、利潤及利用任何生產(chǎn)要素所獲得的超額報酬
基本含義
是一種純粹的剩余物
1.2地租現(xiàn)象
農(nóng)地由于肥力不同而獲得超過差地的產(chǎn)量
農(nóng)地由于位置離市場的距離不同而獲得的超過距離遠(yuǎn)的土地節(jié)省的運(yùn)輸費(fèi)用
城鎮(zhèn)中位置不同的攤位，位置好的攤位比位置差的攤位帶來銷售凈收入的增加
1.3地租理論的回顧
經(jīng)濟(jì)學(xué)家 地租理論
威廉。配第 地租=市場價格-生產(chǎn)成本
理查德?？驳俾?地租=市場價格-生產(chǎn)成本-經(jīng)營利潤
亞當(dāng)。斯密 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤
詹姆斯。安德森 創(chuàng)立了級差地租論
大衛(wèi)。李嘉圖 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤
馬爾薩斯 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-所使用的資本×一般農(nóng)業(yè)資本利潤率
約翰。馮。杜能 地租=市場價格-生產(chǎn)成本-平均利潤-資本利息
馬克思 地租可以分為級差地租、絕對地租和壟斷地租
地租＝市場價格－生產(chǎn)成本－平均利潤－資本利息
威廉。羅雪爾 地租＝土地收益－工資和利息等項目
伊利和莫爾豪斯 地租＝房地產(chǎn)收益－利息－折舊損耗－其它費(fèi)用
雷利。巴洛維 地租＝總產(chǎn)值或總收益－要素成本或總成本
1.4地租的測算
地租測算公式
地租＝農(nóng)產(chǎn)品市場價格－農(nóng)產(chǎn)品銷售稅費(fèi)－農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)成本－土地上投入資本的利息－農(nóng)業(yè)經(jīng)營者利潤
說明
公式中的土地上投入資本的利息，是除土地投入之外 其它投入資本的利息（不包括土地價值的資本的利息）
土地是在最佳用途下使用的－競標(biāo)地租理論
土地是在最佳集約利用下使用的－馬克思級差地租Ⅱ理論
銷售稅費(fèi)、生產(chǎn)成本、資本利息、經(jīng)營利潤均是以社會平均或一般水平來扣除的
土地上生產(chǎn)的產(chǎn)品數(shù)量為Q，每個產(chǎn)品 市場價格為P，則市場價格＝PQ
實(shí)際測算地租的具體方法
從房租中分離出地租
地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤
由地價求出地租
采用市場法求出地租
采用類似假設(shè)開發(fā)法求出地租
建設(shè)工程教育網(wǎng)整理
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