5．房地產(chǎn)供求與價(jià)格

　　5.1房地產(chǎn)需求

　　5.2房地產(chǎn)供給

　　5.3房地產(chǎn)均衡價(jià)格

　　5.4房地產(chǎn)供求與價(jià)格關(guān)系的特殊性

　　5.1房地產(chǎn)需求

　　5.1.1房地產(chǎn)需求的含義

　　5.1.2決定房地產(chǎn)需求的因素

　　5.1.3房地產(chǎn)需求曲線

　　5.1.1房地產(chǎn)需求的含義

　　房地產(chǎn)需求

　　是指消費(fèi)者在某一特定的時(shí)間內(nèi)，在每一價(jià)格水平下，對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量

　　需求的條件

　　一是消費(fèi)者愿意購(gòu)買(mǎi)

　　二是消費(fèi)者有能力購(gòu)買(mǎi)

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)需求

　　指在一定時(shí)間內(nèi)、一定價(jià)格水平下和一定市場(chǎng)上所有消費(fèi)者對(duì)某種房地產(chǎn)所愿意并且能夠購(gòu)買(mǎi)的數(shù)量，即所有消費(fèi)者需求的總和

　　【注意】

　　談需求時(shí)一定要說(shuō)明在某一時(shí)間、某一市場(chǎng)（區(qū)域）、某一價(jià)格水平下的需求

　　不談在某一價(jià)格下，直接談需求等同于欲望與需要，不是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的需求

　　【典型例題】

　　形成房地產(chǎn)有效需求必須具備的條件有（ ?。?/p>

　　A．消費(fèi)者有購(gòu)買(mǎi)房地產(chǎn)的意愿

　　B．消費(fèi)者能夠承受并支付得起房地產(chǎn)價(jià)格

　　C．城市經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展

　　D．人口急劇增長(zhǎng)

　　E．房地產(chǎn)供給大于房地產(chǎn)需求

　　【答案】AB

　　5.1.2決定房地產(chǎn)需求的因素（五因素）

　　該種房地產(chǎn)的價(jià)格水平（反向）

　　需求與其價(jià)格求成負(fù)相關(guān)

　　特例是炫耀物品和吉芬物品（生活必需品）

　　【相關(guān)鏈接】大腕中的經(jīng)典臺(tái)詞

　　一定得選最好的黃金地帶，雇法國(guó)設(shè)計(jì)師，建就得建最高檔次的公寓，電梯直接入戶，步行最少也得四千平米。什么寬帶呀，光纜啊呀，衛(wèi)星啊呀，能給他接的全給他按上。樓上有花園，樓里有游泳池，樓里站一英國(guó)管家，戴一假發(fā)，特紳士的那種。業(yè)主一進(jìn)門(mén)甭管有事沒(méi)事都得跟人家說(shuō)：“May I help you sir？”一口地道的英國(guó)倫敦腔，倍有面子！社區(qū)里再建一所貴族學(xué)校，教材用哈佛兒，一年光學(xué)費(fèi)就得幾萬(wàn)美金。再建一所美國(guó)診所，二十四小時(shí)候診。就是一個(gè)字：貴！看感冒就得花個(gè)萬(wàn)八千的。周?chē)従硬皇情_(kāi)寶馬就是開(kāi)奔馳，你要是開(kāi)一日本車(chē)，你都不好意思跟人家打招呼……你說(shuō)這樣的公寓一平米得賣(mài)多少錢(qián)？（我覺(jué)得怎么著也得二千美金吧？）二千美金？那是成本！四千美金起。你別嫌貴，還不打折。你得研究業(yè)主的購(gòu)物心理，愿意掏二千美金買(mǎi)房的業(yè)主，根本不在乎再多掏二千。什么叫成功人士，你知道嗎？成功人士就是買(mǎi)什么東西，都買(mǎi)最貴的，不買(mǎi)最好的！所以，我們做地產(chǎn)的口號(hào)就是：不求最好，但求最貴！“

　　消費(fèi)者的收入水平（同向）

　　一般情況下需求與收入正相關(guān)

　　低檔商品的需求與收入成負(fù)相關(guān)

　　消費(fèi)者的偏好（同向）

　　需求與偏好程度成正相關(guān)

　　相關(guān)物品的價(jià)格水平

　　替代品－一種價(jià)格上升，對(duì)另一種的需求增加（經(jīng)濟(jì)適用房與商品房）

　　互補(bǔ)品－一種價(jià)格上升，對(duì)另一種的需求減少（住宅與其配套商業(yè)）

　　消費(fèi)者對(duì)未來(lái)的預(yù)期

　　對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期（同向）

　　對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的預(yù)期（反向）－持幣觀望

　　5.1.3房地產(chǎn)需求曲線

　　實(shí)質(zhì)

　　需求曲線表示房地產(chǎn)需求量與價(jià)格之間的關(guān)系

　　需求曲線的要素（三要素）

　　縱坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的價(jià)格（P）

　　橫坐標(biāo)軸表示某種房地產(chǎn)的需求量（Q）

　　需求曲線（D）向右下方傾斜

　　【難點(diǎn)】需求曲線的變動(dòng)（點(diǎn)移與線移）

　　該房地產(chǎn)本身的價(jià)格變動(dòng)，需求量延需求曲線移動(dòng)，價(jià)格提高，點(diǎn)向下向左移，價(jià)格降低，點(diǎn)向右移

　　該房地產(chǎn)本身價(jià)格以外的因素變動(dòng)，需求曲線向左或向右平移（引起需求增加，線向右移，引起需求減少，線向左移）

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