（七）市場變現(xiàn)能力分析

　　根據(jù)《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》：“房地產(chǎn)抵押估價報告應(yīng)當(dāng)包括估價對象的變現(xiàn)能力分析。”

　　變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。變現(xiàn)能力分析應(yīng)當(dāng)包括抵押房地產(chǎn)的通用性；獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性等方面的分析，假定在估價時點拍賣或者變賣時抵押物最可能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差異程度，變現(xiàn)的時間長短以及費用、稅金的種類、數(shù)額和清償順序。

　　拍賣變現(xiàn)時的費用、稅金，主要有強制拍賣費用、拍賣傭金、訴訟律師費、交易手續(xù)費、評估費、登記費和合同公證費；營業(yè)稅及附加、印花稅、應(yīng)補繳的土地出讓價款等。報告中應(yīng)加以提示。

　　由于以上原因，房地產(chǎn)估價師進(jìn)行房地產(chǎn)抵押估價活動時，應(yīng)當(dāng)掌握抵押房地產(chǎn)的特點，并關(guān)注和收集相關(guān)市場上各類房地產(chǎn)在快速變現(xiàn)情況下的數(shù)據(jù)資料，通過統(tǒng)計分析等手段，對抵押房地產(chǎn)的市場流動性及快速變現(xiàn)能力進(jìn)行定性。分析。經(jīng)過分析，如果確認(rèn)抵押房地產(chǎn)本身及市場因素造成變現(xiàn)能力較差，更要加以提示。

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