×××酒樓房地產(chǎn)市場價值評估結(jié)果報告（節(jié)選）

　　一、委托人：（略）

　　二、估價機構(gòu)：（略）

　　三、估價對象

　　本次估價對象坐落于××市××區(qū)××路×號，建筑物為鋼混結(jié)構(gòu)五層樓房，建筑面積為2691.94㎡，土地使用權(quán)面積965．89㎡，土地使用權(quán)類型為出讓，用途為商業(yè)，終止日期為2044年1月7日，該宗地位于××路與××道交口的東南側(cè)，屬于街角地，東鄰××住宅樓，南鄰××酒樓，西臨××路，北臨××道，土地形狀為較規(guī)則的矩形，地勢平坦，地質(zhì)狀況良好，土地開發(fā)程度為“七通一個”（紅線外通路、通電、通信、通上水、通下水、通天然氣、通熱力及宗地內(nèi)場地平整），現(xiàn)狀容積率為2.787，根據(jù)××市中心城區(qū)商業(yè)用地級別屬于三級地區(qū)，該地區(qū)為××市著名的“××”風(fēng)貌建筑保護區(qū)。該樓始建于19××年，由意大利籍建筑師××設(shè)計，具有濃郁的意大利建筑風(fēng)格，以硫缸磚做砌體，是××市著名的“××樓”。2004年進行了整體翻建，翻建后該樓保留了原建筑的外檐風(fēng)貌，建筑格局為敞開式，其二～五層為回廊式設(shè)計，設(shè)有共享空間。首層酒吧及大廳共設(shè)散座105個，頂層設(shè)有20座，其余樓層全部為單間，一層至五層整體共可容納281人同時就餐。現(xiàn)由委托人作為酒樓經(jīng)營使用。目前維護、保養(yǎng)、使用狀況良好。

　　房屋所有權(quán)人和土地使用權(quán)人均為甲公司。

　　裝修及設(shè)備設(shè)施：

　　大堂：墻面干掛黃色石材，裝飾古文物，菲律賓實木異型吊頂，地面鋪米黃色石材，局部鋪亂紋銹石；立柱貼菲律賓木貼板；

　　單間：耐火磚隔斷墻，刷乳膠漆，部分墻面裝飾古文物，異型石膏板吊頂，地面鋪高檔石材；花梨木實心門及銅制門，實木窗；

　　衛(wèi)生間：墻面鑲瓷磚，鋁扣板吊頂，石制洗手盆，TOTO潔具；

　　照明：吊燈（老式裙邊玻璃燈罩，部分為鹿角）、汽燈（裝燈泡）、射燈、牛眼燈照明；

　　樓梯：石材踏步，鐵藝欄桿，木扶手；

　　操作間：墻面鑲瓷磚，鋁塑板吊頂，地面鋪防滑大理石，不銹鋼灶具；

　　設(shè)備、設(shè)施：中央空調(diào)，煙感報警系統(tǒng)，上海三菱電梯一部，食品電梯五部。

　　四、估價目的

　　確定房地產(chǎn)的市場價值，為委托人辦理增加注冊資本提供參考依據(jù)。

　　五、估價時點

　　2006年1月5日

　　六、價值定義

　　本報告的估價結(jié)果是在估價的假設(shè)和限制條件下，于估價時點2006年1月5日的房地產(chǎn)公開市場價值。

　　七、估價依據(jù)（略）

　　八、估價原則（略）

　　九、估價方法

　　估價人員在認(rèn)真分析所掌握的資料并進行了實地查看后，根據(jù)估價對象的特點和實際狀況，采用如下方法進行評估：

　　1．根據(jù)估價人員掌握的資料，考慮到該估價對象為營業(yè)性房地產(chǎn)，可以產(chǎn)生收益，所以選用收益法作為第一種估價方法。所謂收益法是預(yù)計估價對象未來的正常凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷蕦⑵湔郜F(xiàn)到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人員搜集估價對象收入和費用的資料估算銷售收入，然后扣除銷售成本、經(jīng)營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務(wù)費用和商業(yè)利潤，得到年凈收益，選用適當(dāng)?shù)膱蟪曷始斑m宜的計算公式，求出估價對象的收益價格。

　　2．又根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中的規(guī)定，對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，在同一供求圈內(nèi)與估價對象類似的房地產(chǎn)市場交易量較．少，所以選取成本法為第二種估價方法。根據(jù)估價人員搜集有關(guān)土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售費用、銷售稅費、開發(fā)利潤等資料，測算重新購建價格，然后測算折舊，最后用土地重新購建價格加上建筑物的重新購建價格再減去建筑物的折舊，求出估價對象的成本價值。

　　3．對上述兩種方法所得結(jié)果進行綜合，確定最終的估價結(jié)果。

　　十、估價結(jié)果

　　本公司根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用適宜合理的估價方法，在認(rèn)真分析現(xiàn)有資料的基礎(chǔ)上，經(jīng)過測算，結(jié)合估價經(jīng)驗與影響房地產(chǎn)市場價格因素進行分析，確定估價對象在市場上有足夠的買方和賣方，并且進入市場無障礙的條件下，于估價時點可能實現(xiàn)的市場價值為4100萬元（大寫肆仟壹佰萬元整）人民幣；平均單價：15231元/㎡.

　　十一、估價人員（略）

　　十二、估價作業(yè)日期：2006年1月5日至2006年1月12日。

　　十三、估價報告使用期限：本報告使用期限自出具之日起為一年，自2006年1月12日至2007年1月11日。但市場狀況變化很大時，本報告使用期限不超過半年。