三、房地產(chǎn)強制拍賣估價的技術(shù)路線

　　房地產(chǎn)拍賣是一種特殊的市場交易，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中拍賣、變賣財產(chǎn)的規(guī)定》第八條規(guī)定：“拍賣應(yīng)確定保留價。拍賣保留價由人民法院參照評估價確定；未作評估的，參照市價確定，并應(yīng)當征詢有關(guān)當事人的意見。人民法院確定的保留價，第一次拍賣時，不得低于評估價或者市價的百分之八十；如果出現(xiàn)流拍，在行拍賣時，可以酌情降低保留價，但每次降低的數(shù)額不得超過前次保留價的百分之二十。”

　　因此房地產(chǎn)強制拍賣估價只需評估估價對象在正常市場的價格水平，而拍賣保留價則由人民法院參考評估價進行確定。估價對象正常的市場價格可以根據(jù)估價對象的類型，選用市場法、收益法、成本法等方法進行評估。

　　四、房地產(chǎn)強制拍賣估價的類型與方法

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　　商品房屬于完全產(chǎn)權(quán)的房地產(chǎn)，估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

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　　行政劃撥地上房產(chǎn)的所有人只擁有房屋的所有權(quán)，按照相關(guān)的法律法規(guī)的規(guī)定，拍賣所得在支付處分工作費用后，須先補繳土地使用權(quán)出讓金，因此對劃撥土地上的房產(chǎn)進行估價時，可采取兩種技術(shù)路線進行估價：

　?。?）以完全商品房產(chǎn)權(quán)進行估價，拍賣后從拍賣價款中扣除應(yīng)補地價款及賣方稅費。估價時可采用市場法、成本法、收益法評估其正常市場價格。

　?。?）以房地產(chǎn)的權(quán)益價格，即完全商品房的價格減去應(yīng)補地價進行評估，估價時可先采用市場法、成本法、收益法評估完全產(chǎn)權(quán)下的正常市場價格，再評估應(yīng)補繳的地價。

　　由于完全產(chǎn)權(quán)市場價格比較容易獲取，而應(yīng)補交地價存在較多變數(shù)，因此通常采用第一種技術(shù)路線。

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　　對處于在建工程階段的拍賣房地產(chǎn)的估價，應(yīng)充分考慮后續(xù)工程需投入的成本、費用，交接帶來的額外支出及不可預(yù)見費用，估價方法可選用假設(shè)開發(fā)法、成本法、市場法。

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