2010房地產(chǎn)估價師講義案例與分析:娛樂房地產(chǎn)的估價
第六節(jié) 娛樂房地產(chǎn)的估價
一、娛樂房地產(chǎn)及其估價特點
娛樂房地產(chǎn)主要包括游樂場、娛樂城、高爾夫球場、康樂中心、俱樂部、夜總會、影劇院等。娛樂房地產(chǎn)是一類特殊的房地產(chǎn),不同類型的娛樂房地產(chǎn)的經(jīng)營方式、收益存在較大差別,如游樂場、影劇院主要靠收取門票,高爾夫球場主要靠出售會員費,其會員費主要取決于會員數(shù)量,而會員數(shù)量主要取決于其球洞數(shù)量。因此娛樂房地產(chǎn)估價的個別性、獨特性比較強,一般較難把握,估價時需要針對具體估價對象進(jìn)行詳細(xì)的調(diào)查,明確估價對象的經(jīng)營方式、各種收益來源。
二、娛樂房地產(chǎn)估價的常用方法
由于娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),因此估價主要采用收益法,娛樂房地產(chǎn)也可以采用市場法和成本法估價。
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采用收益法進(jìn)行娛樂房地產(chǎn)估價時,應(yīng)注意其收益的測算。娛樂房地產(chǎn)的收益主要來自于主營收益和副營收益,主營收益主要為門票收入,副營收益主要為餐飲、工藝品等二次消費收入。在具體操作過程中要根據(jù)不同娛樂房地產(chǎn)功能、經(jīng)營方式、類型區(qū)別對待。
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不同類型的娛樂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)售轉(zhuǎn)租情況存在較大差異,有的比較頻繁,而有的卻很少轉(zhuǎn)售,如高爾夫球場。因此對交易比較頻繁的娛樂房地產(chǎn)可以采用市場法估價,另外,在用收益法評估娛樂房地產(chǎn)確定客觀租金時,也可用市場進(jìn)行租金的估算。
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在有些估價業(yè)務(wù)中,例如娛樂房地產(chǎn)的抵押估價,或是對將要轉(zhuǎn)變用途的房地產(chǎn)進(jìn)行估價時,也會用到成本法作為輔助。
三、娛樂房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理
娛樂房地產(chǎn)屬于經(jīng)營性房地產(chǎn),因此主要采用收益法估價。由于娛樂房地產(chǎn)的個別性、獨特性比較強,其經(jīng)營收益來源及數(shù)量、收益率存在較大差異,因此在采用收益法估價時,應(yīng)注意區(qū)分不同類型、不同經(jīng)營方式娛樂房地產(chǎn)的收益來源及其收益率水平,如高爾夫球場的日常收益主要包括出售會員卡收入、會員年費收入以及消費收入。
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