第八節(jié) 農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價

　　一、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價的一般特點(diǎn)

　　在一般的估價業(yè)務(wù)中，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的估價比較少，這主要是因?yàn)檗r(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般為集體土地及地上建筑物，由于集體土地所有權(quán)性質(zhì)，農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)不能直接進(jìn)人市場進(jìn)行交易，也不能設(shè)定抵押。農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)估價主要涉及農(nóng)用地征收、征地拆遷補(bǔ)償、土地租賃、廠房租賃等估價，農(nóng)用地的征用及拆遷補(bǔ)償估價請參閱第三章第二節(jié)相關(guān)內(nèi)容。

　　二、農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)常見的估價方法和技術(shù)路線

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)一般采用成本法進(jìn)行估價，估價思路為：以開發(fā)土地所耗費(fèi)的各項(xiàng)費(fèi)用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應(yīng)繳納的稅金和農(nóng)用地增值收益，并進(jìn)行各種修正來確定待估農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)的價格。

　　農(nóng)業(yè)房地產(chǎn)也可以采用收益法估價，對于集體建設(shè)用地上建設(shè)的廠房、倉庫，由于租賃或經(jīng)營可以獲取相關(guān)的收益，因此可以通過其租賃收益或經(jīng)營收益的還原估算其價格。對于農(nóng)用地可以通過其地上種植的植物、農(nóng)作物的年收入的還原估算其價格。采用收益法估價時收益年限的確定比較困難，因?yàn)榧w建設(shè)用地的使用大都沒有土地使用年限。

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