三、房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估技術(shù)路線及估價(jià)方法

　　作為抵押物的房地產(chǎn)有很多類型，不同類型的房地產(chǎn)具有不同的估價(jià)特點(diǎn)和估價(jià)技術(shù)路線，但總體而言，房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估應(yīng)遵循謹(jǐn)慎、保守原則，選用估價(jià)方法時(shí)，一般盡量將成本法作為一種估價(jià)方法。房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估常見(jiàn)類型的估價(jià)思路及方法的選用簡(jiǎn)述如下：

　?。ㄒ唬┩耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　這類房地產(chǎn)是以出讓方式獲得土地使用權(quán)，即擁有一定期限的土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)，主要包括各類商品房、自建自營(yíng)的飯店、招待所、培訓(xùn)中心、教育、高爾夫球場(chǎng)、工廠等等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，可根據(jù)具體情況采用市場(chǎng)法、收益法和成本法估價(jià)。對(duì)單獨(dú)以出讓方式獲得的土地使用權(quán)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估，可以采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)法和假設(shè)開(kāi)發(fā)法估價(jià)。

　?。ǘ┎煌耆a(chǎn)權(quán)房地產(chǎn)

　　這類房地產(chǎn)一般只擁有房屋產(chǎn)權(quán)而不擁有出讓土地使用權(quán)，土地是以行政劃撥方式取得，主要包括原國(guó)有企事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的各類房地產(chǎn)、廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房、房改房、合作建房等。對(duì)這類房地產(chǎn)作為抵押物進(jìn)行評(píng)估時(shí)，應(yīng)當(dāng)選擇下列方式之一評(píng)估其抵押價(jià)值：一是直接評(píng)估在劃撥土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值；二是評(píng)估假設(shè)在出讓土地使用權(quán)下的市場(chǎng)價(jià)值，然后扣除劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款。估價(jià)報(bào)告中均應(yīng)注明劃撥土地使用權(quán)應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金或者相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金價(jià)款的數(shù)額。該數(shù)額按照當(dāng)?shù)卣?guī)定的標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算；當(dāng)?shù)卣疀](méi)有規(guī)定的，參照類似房地產(chǎn)已繳納的標(biāo)準(zhǔn)估算。

　　市場(chǎng)條件比較成熟的、市場(chǎng)交易性較強(qiáng)的房地產(chǎn)一般可選擇第二種方式，即先假設(shè)估價(jià)對(duì)象為完全產(chǎn)權(quán)的商品房，選用市場(chǎng)法（收益法）作為一種方法評(píng)估出房地產(chǎn)的客觀市場(chǎng)價(jià)值，并減去需要補(bǔ)交的上地出讓金或出讓毛地價(jià)價(jià)值；再選用成本法為另一種方法，測(cè)算不含土地出讓金或出讓毛地價(jià)的價(jià)值。

　　市場(chǎng)狹小的、特殊的房地產(chǎn)可選擇第一種方式，采用房產(chǎn)與土地（不含土地使用權(quán)出讓金的價(jià)款）分別估價(jià)再綜合的成本法估價(jià)。

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