×××酒樓房地產(chǎn)市場價值評估技術(shù)報告（節(jié)選）

　　一、個別因素分析（略）

　　二、區(qū)域因素分析（略）

　　三、市場背景分析（略）

　　四、最高最佳使用分析

　　最高最佳使用是估價對象的一種最可能的使用。這種最可能的使用是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，并能給估價對象帶來最高價值的使用。它的一種具體體現(xiàn)，是以使估價對象獲得最佳的用途和開發(fā)強度來衡量，也就是說，評估價格應是在合法使用方式下，各種可能的使用方法中，能獲得最大收益的使用方式的估價結(jié)果。根據(jù)估價人員實地查看，并對周圍地區(qū)的充分調(diào)查，該估價對象所處地理位置較好，交通便利，附近酒樓較多，集聚效應較好，做為酒樓經(jīng)營使用，符合最高最佳使用原則。

　　五、估價方法選用（略，見結(jié)果報告）

　　六、估價的測算過程

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　　1．主營業(yè)務收入和主營業(yè)務成本、稅金

　　根據(jù)統(tǒng)計信息，2005年××市正餐服務業(yè)主營業(yè)務利潤率為38.37%，根據(jù)委托人提供的財務數(shù)據(jù)，主營業(yè)務收入為3212.5萬元，主營業(yè)務成本和稅金1553.8萬元，主營業(yè)務利潤率為51.63%，二者相差13.26%，為其裝飾文物的特色經(jīng)營所帶來的超額商業(yè)利潤，考慮到同檔次酒樓主營業(yè)務成本和稅金標準差距不大，根據(jù)市場平均主營業(yè)務利潤率計算其主營業(yè)務收入為2521.17萬元。

　　主營業(yè)務收入＝1553.8÷（1－38.37%）＝2521.17萬元

　　2．管理費用和財務費用

　　管理費用主要包括每年的用水、電、氣、房產(chǎn)稅、管理人員的工資福利費，通過委托人提供的資料和估價人員的調(diào)查，平均費率為主營業(yè)務收入的3%；財務費用主要為資金的運營費用按主營業(yè)務收入的6%計算。

　　管理費用＝2521.17萬元×3%＝75.64萬元

　　財務費用＝2521.17萬元×6%＝151.27萬元

　　3．求取銷售費用

　　主要包括銷售過程中所發(fā)生的廣告宣傳費、銷售人員的工資等，按主營業(yè)務收入的5%計算。

　　銷售費用＝2521.17萬元×5%＝126.06萬元

　　4．求取商業(yè)利潤

　　估價人員對周圍同等檔次的餐飲酒樓進行調(diào)查，其中部分采用代理經(jīng)營方式（就是由產(chǎn)權(quán)人提供經(jīng)營場所、裝修和運營資金，由代理經(jīng)營者進行經(jīng)營，年終根據(jù)收入情況進行分成，一般收入超過3000萬，不超過4000萬，按收入的11%～15%；收入超過2000萬，不超過3000萬，按收入的8%～10%），本次計算中收入已達到2500萬，故本次取中值9%計算商業(yè)利潤。

　　商業(yè)利潤＝2521.17萬元×9%＝226.91萬元

　　5．求取凈收益（A）

　　凈收益＝主營業(yè)務收入－主營業(yè)務成本和稅金－管理費用－財務費用－銷售費用－商業(yè)利潤＝2521.17－1553.8－75.64－151.27－126.06－226.91=387.49萬元

　　由于本市比較注重餐飲，有較深的飲食文化，隨著人民整體生活水平的提高，本市餐飲市場正以每年16%左右的速度增長，未來發(fā)生較大變化的可能性較低，根據(jù)觀察估價對象2005年全年的經(jīng)營狀況良好，基本天天爆滿，但其經(jīng)營場所有限，已無擴展空間，未來大幅增長的可能性較小，且本次評估目的為增加注冊資本，考慮到謹慎性原則，故將該計算的凈收益確定為每年的凈收益。

　　6．報酬率（Y）

　　由于該估價對象所在區(qū)域有較深的歷史文化背景，企事業(yè)單位都將該地區(qū)作為辦公首選，周圍有各種不同風格的酒樓，集聚效應較好，在該地區(qū)經(jīng)營風險較小，采用安全利率加風險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為9%.

　　7．收益年期（n）的確定

　　該估價對象土地使用性質(zhì)為出讓用地，商業(yè)用地法定最高出讓年期為40年，尚可使用38年，建筑物為重新翻建的鋼混結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟耐用年限為60年，建成于2004年底，尚可使用59年，故采用土地剩余使用年期，所以確定收益年期為38年。

　　8．房地產(chǎn)價值的測算

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　　基本公式：

　　舊房地價格＝土地的重新購建價格＋建筑物的重新購建價格－建筑物的折舊＝土地取得和開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤－建筑物的折舊

　　1．土地的取得和開發(fā)成本

　?。?）土地取得和開發(fā)成本

　　由于估價對象所在地區(qū)土地成交實例較少，估價對象土地為掛牌出讓方式取得，取得時間為2004年1月8日，出讓價格為1140萬元（包含市政大配套費用），購買時需繳納3%的契稅。故本次評估采用其出讓價格，對其進行期日、使用年期修正，確定土地取得和開發(fā)成本。

　　土地取得成本＝1140×（1＋3%）＝1174.2萬元

　　（2）期日修正

　　根據(jù)××市地價指數(shù)，2004年1月至2005年底，商業(yè)三級土地價格上漲了35%.

　?。?）使用年期修正

　　商業(yè)用地法定最高出讓年限為40年，尚可使用38年，采用安全利率加風險調(diào)整法，結(jié)合估價人員的經(jīng)驗求取報酬率，最終確定其報酬率為8%.

　　年期修正系數(shù)＝［1-1/（1＋r）n］/［1-1/（1＋r）m］

　　其中：r表示土地報酬率；n表示宗地剩余使用年限；m表示法定最高出讓年限；代入公式計算，土地年期修正系數(shù)：0．992.

　　（4）宗地修正后價格

　　修正后價格＝土地取得成本×（1＋期日修正系數(shù)）×年期修正系數(shù)＝1174.2×（1＋35%）×0.9921572.49萬元

　　樓面地價＝1572.49萬元÷2691.94＝5841.48元/㎡

　　2．求取建筑物的建造成本

　?。?）建安工程費用

　　由于估價對象屬于風貌建筑、建造標準較為特殊，參照××市現(xiàn)行建筑工程既預算定額和類似工程造價，結(jié)合委托人提供的估價對象工程預算和裝修情況，經(jīng)測算、修正，最終確定建安工程費用為：3500元/㎡。

　　（2）紅線內(nèi)配套、增容費用

　　根據(jù)××市配套、增容費用標準，達到估價對象的現(xiàn)行狀況需450元/㎡。

　?。?）設備設施費用

　　估價對象投入的中央空調(diào)、載人電梯、食梯、各種造型燈具，價格約合400元/㎡。

　?。?）專業(yè)費用

　　專業(yè)費包括可研規(guī)劃咨詢、勘察、設計、監(jiān)理、評估等費用，因估價對象為老式風貌建筑，設計費較高，故按建安工程費、紅線內(nèi)配套增容費、設備設施費之和的5%，則

　　專業(yè)費用＝（3500+450+400）×5%＝217.5元/㎡

　　建筑物的建造成本＝3500+450+400+217.5＝4567.5元/㎡

　　3．管理費用

　　管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，費率為3%，取費基數(shù)為土地取得成本和建筑物建造成本，分別計算：

　　管理費用（土地）＝5841.48×3%＝175.24元/㎡

　　管理費用（建筑物）＝4567.5×3%＝137.03元/㎡

　　4．投資利息

　　投資無論是借貸資金還是自有資金都應計算利息，因為借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金機會成本的考慮。土地使用權(quán)取得在開發(fā)期初一次性發(fā)生，建筑物的開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入，開發(fā)期為1年，相應期限貸款利率為5.58%.

　　投資利息（土地）＝5841.48×5.58%+175.24×［（1＋5.58%）1/2-1］＝330.78元/㎡

　　投資利息（建筑物）＝（4567.5+137.03）×［（1＋5.58%）1/2-1］＝129.47元/㎡

　　5．銷售費用

　　銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需要的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費、銷售人員的工資和福利費等。按開發(fā)完成后價值的5%計算。

　　6．銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商（作為賣方）繳納的稅費。包括銷售稅金及附加，合營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加等。稅費比率為5.55%，按開發(fā)完成后價值的5.55%計算。

　　7．開發(fā)利潤

　　開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，參考類似物業(yè)并結(jié)合估價對象本身為歷史風貌建筑的特點，確定直接成本利潤率為25%。

　　開發(fā)利潤（土地）＝5841.48×25%＝1460.37元/㎡

　　開發(fā)利潤（建筑物）＝4567.5×25%＝1141.88元/㎡

　　8．重新購建價格

　　經(jīng)測算土地、建筑物的重新購建價格為：

　　土地重新購建價格＝土地取得和開發(fā)成本+管理費用+投資（樓面地價）利息+銷售費用+銷售稅費+開發(fā)利潤＝5841.48+175.24+330.78+5%×土地重新購建價格+5.55%×土地重新購建價格＋1460.37

　　土地重新購建價格＝（5841.48+175.24+330.78+1460.37）÷（1-5%-5.55%）=8728.75元/㎡

　　建筑物重新購建價格＝建筑物建造成本＋管理費用＋投資（單價）利息＋銷售費用＋銷售稅費＋開發(fā)利潤＝4567．5+137．03+129．47+5%×建筑物重新購建價格+5．55%×建筑物重新購建價格＋1141.88

　　建筑物重新購建價格＝（4567.5+137，03+129.47+1141.88）÷（1-5%-5.55%）＝6680.69元/㎡

　　9．建筑物的折舊

　　估價對象建成于2004年底，投入使用1年時間，注冊房地產(chǎn)估價師經(jīng)過實地查看，認為維修保養(yǎng)狀況較好，成新率應定在95%～100%之間，由于建筑物經(jīng)濟耐用年限為60年，而商業(yè)用地最高出讓年限為40年，該宗地尚可使用38年，考慮到謹慎原則，采用直線法按土地使用年限確定成新率為95%，二者綜合確定其成新率為95%，折舊率為5%.

　　建筑物的折舊＝6680.69×5%＝334.03元/㎡

　　建筑物現(xiàn)值＝建筑物重新購建價格－建筑物的折舊＝6680.69-334.03＝6346.66元/㎡

　　10．估價對象房地產(chǎn)單價

　　房地產(chǎn)單價＝土地重新購建價格＋建筑物現(xiàn)值＝8728.75＋6346.66＝15075.4l元/㎡

　　（三）綜合兩種方法確定房地產(chǎn)價值

　　兩種方法結(jié)果比較相近，因此采用算術(shù)平均法求取最終價格。

　　最終房地產(chǎn)單價＝（15388.86+15075.41）÷2＝15232.14元/㎡

　　房地產(chǎn)總價值＝房地產(chǎn)單價×建筑面積＝15232.14×2691.94＝41004006.95元≈4100萬元

　　七、估價結(jié)果分析

　　根據(jù)目前××市房地產(chǎn)市場發(fā)展狀況及估價人員所掌握的資料來看，上述估價對象測算結(jié)果符合實際情況。估價最終結(jié)論確定為4100萬元人民幣。

　　案例說明

　　一、案例來源

　　本案例是委托人欲以其擁有的房地產(chǎn)作價來增加注冊資本，估價對象為風貌建筑的小洋樓，位于天津市著名的“五大道”地區(qū)，以餐飲經(jīng)營為主。

　　二、主要技術(shù)路線和工作計劃

　　估價對象作為酒樓經(jīng)營使用，能夠產(chǎn)生和確定未來可獲得的收益，所以可采用收益法作為評估方法之一。由于類似于估價對象的成交實例極少，無法通過市場直接得到估價對象的正常市場價格，故采用成本法對估價對象房地產(chǎn)的價格組成部分進行分解，了解各價格組成部分的正常市場價格，再累加。然后將兩種方法進行綜合，確定房地產(chǎn)價格。

　　了解估價對象的歷史背景，與委托人了解與價格有關(guān)的各種收益、成本費用、裝修、設備設施情況，對估價對象進行實地查看，并對其經(jīng)營狀況進行連續(xù)跟蹤。在此基礎(chǔ)上測算其房地產(chǎn)價格。

　　三、主要難點

　　（1）估價對象為歷史風貌建筑，且為××市小怪樓之一，規(guī)劃要求重新翻建必須保持其原貌，但這種建筑設計與建造工藝的市場化程度并不高，造成了其建造成本不易估算、專業(yè)費和投資回報率相對較高，因此我們特意走訪了設計方和施工方詳細了解相關(guān)情況，保證評估的客觀和準確。

　?。?）該酒樓通過裝飾其收藏的自春秋秦漢直至滿清民國的近4000件文物（種類涉及佛像、古代家具等門類），成為其特色的經(jīng)營手段，給經(jīng)營者帶來非?？捎^的經(jīng)濟效益，但在評估中我們必須剔除這些超額的和正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。我們通過將其經(jīng)營狀況與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，確定其差額為超額的商業(yè)利潤，又通過對當?shù)卮斫?jīng)營的調(diào)查，確定其正常經(jīng)營的商業(yè)利潤。

　　四、主要經(jīng)驗總結(jié)

　　（1）通過與天津餐飲市場平均收入和成本進行對比，測算出由于其特色經(jīng)營所帶來的超額利潤，通過市場調(diào)查確定了正常經(jīng)營的商業(yè)利潤，并在凈收益中予以扣除。

　　（2）在成本法中，由于土地使用權(quán)價值已經(jīng)進行了年期修正，故只需扣除建筑物的折舊。