三、工業(yè)房地產估價的常用方法

　　（一）成本法

　　工業(yè)房地產估價時采用較多的是成本法。標準廠房較易確定統(tǒng)一的重置價格，從而可以制定當地統(tǒng)一重置價格表，非標準廠房的重置價格的確定則有兩個主要途徑：一是參考預算價格計算，二是利用標準廠房的重置價格表，根據跨度、柱距、高度等修正，修正參數由經驗得出。

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　　工業(yè)房地產通常缺少同類房地產的交易實例，特別是非標準廠房，更不易在同一供需圈內找到符合條件的可比實例，所以一般不具備采用市場法估價的條件。但在一些新興工業(yè)地帶，往往有較多的標準廠房，這些標準廠房的租售實例、（特別是出租實例）通常較多，可以考慮采用市場法估價。

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　　如果可以從企業(yè)的總收益中剝離出房地產的收益，則可以考慮采用收益法估價，但這種剝離通常有一定的難度，特別是難以準確區(qū)分廠房和設備各自產生的收益。

　　四、工業(yè)房地產估價的技術路線及難點處理

　　工業(yè)房地產一般采用成本法估價，在利用成本法估價時，往往是將土地、地上建筑物進行分別估價，然后再將兩部分價格合并處理。土地的估價通常采用基準地價修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。在地價評估時，應注意所采用的基準地價應為當地政府近期公布的，對于有土地使用年期限制的，應考慮對地價進行年期修正。對建筑物的估價時，應根據建筑物的結構、用途、跨度、柱距、梁底標高、（行車）軌頂標高、樓面荷載等因素，利用當地建設定額管理站公布得最新工業(yè)建筑造價標準確定估價對象工程造價。

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