第四節(jié) 旅館房地產(chǎn)的估價(jià)

　　一、旅館房地產(chǎn)及其估價(jià)特點(diǎn)

　?。ㄒ唬┞灭^房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　1．飯店、酒店、賓館房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　酒店（HOTEL）一詞源自法語(yǔ)，指的是法國(guó)貴族在鄉(xiāng)下招待貴賓的別墅，后來(lái)歐美的酒店業(yè)沿用了這一名詞。在我國(guó)由于地域和習(xí)慣上的差異而分別稱(chēng)為飯店、賓館、酒店。酒店可從不同的角度、按照不同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行分類(lèi)與分級(jí)。按照服務(wù)質(zhì)量、管理水平、設(shè)施及功能的完善程度等可將酒店分為星級(jí)酒店和非星級(jí)酒店，星級(jí)酒店一般有五個(gè)等級(jí)，五星級(jí)酒店一般是城市中等級(jí)最高的酒店。

　　近年來(lái)隨著酒店業(yè)的不斷發(fā)展，出現(xiàn)了不同概念的酒店，主要表現(xiàn)形式有以下幾種：

　?。?）產(chǎn)權(quán)式酒店

　　產(chǎn)權(quán)式酒店由“時(shí)權(quán)酒店”（TIMESHARE）演變而來(lái)。由消費(fèi)者或個(gè)人投資者買(mǎi)斷旅店旅游設(shè)施在特定時(shí)間里的使用權(quán)，即酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般并不在酒店居住，而是將客房委托給酒店經(jīng)營(yíng)獲取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，通過(guò)分單元出售酒店產(chǎn)權(quán)的形式，可盡快收回投資，減輕投資風(fēng)險(xiǎn)；對(duì)業(yè)主而言，通過(guò)購(gòu)買(mǎi)指定房間的產(chǎn)權(quán)不僅可以自己使用，還可通過(guò)分紅的形式取得可觀(guān)的投資回報(bào)；對(duì)經(jīng)營(yíng)者而言，憑借豐富的管理經(jīng)驗(yàn)，不必?fù)碛芯频甑乃袡?quán)就可得到一定的管理收益。國(guó)際通用的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類(lèi)型：一是時(shí)權(quán)酒店，即有約定期的使用酒店客房的權(quán)利；二是住宅型酒店，即投資者購(gòu)買(mǎi)后可以先委托酒店經(jīng)營(yíng)，到一定期限轉(zhuǎn)為自己長(zhǎng)期居住的客居住宅；三是投資型酒店，即作為投資行為，逐年取得約定的回報(bào)，并期待著增值回收投資。

　　（2）酒店式公寓

　　酒店式公寓，就是擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、配備包括廚衛(wèi)在內(nèi)的綜合套間的房地產(chǎn)，整個(gè)大廈則提供酒店式的商務(wù)服務(wù)、保潔服務(wù)、物業(yè)管理、租賃管理。投資者既可以像購(gòu)買(mǎi)普通住宅一樣用于自住，又可以交由大廈以酒店的形式出租，獲得投資回報(bào)。我們可以看出，酒店式公寓提供“酒店式的服務(wù)，公寓式的管理”，是一種只做服務(wù)、沒(méi)有任何酒店經(jīng)營(yíng)的純服務(wù)公寓，大多數(shù)用于投資。嚴(yán)格來(lái)講，酒店式公寓實(shí)際上是產(chǎn)權(quán)酒店的一種形式。目前在一些中心城市如北京、上海、廣州、深圳等地都出現(xiàn)了酒店式公寓，酒店式公寓一般位于城市的中央商務(wù)區(qū)，其使用客戶(hù)大多為外來(lái)的高級(jí)白領(lǐng)階層，其銷(xiāo)售價(jià)格都比較高，如位于廣州珠江新城（廣州的CBD）的愛(ài)丁堡大廈，其銷(xiāo)售價(jià)格達(dá)到了20000元/㎡左右。

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