第六節(jié) 房地產(chǎn)損害賠償估價

　　一、房地產(chǎn)價值損失的原因及種類

　　近年來隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)已成為最主要、最廣泛、最重要，也是人們最看重的財產(chǎn)之一，其一般占社會總財富的50%～70%，據(jù)保守估計，中國城鎮(zhèn)居民住房財產(chǎn)占家庭總財產(chǎn)的比重超過50%.隨著《物權(quán)法》的出臺和實施，人們的財產(chǎn)保護意識越來越強，對用法律保護自己的財產(chǎn)有了更加迫切的要求，越來越多的業(yè)主開始重視自己所擁有的物業(yè)價值以及其在市場上的價格變化，對于因各種各樣原因而造成物業(yè)價值的減損尤為敏感，因物業(yè)價值的減損而涉及索賠和訴訟需要對其進行估價的情況也越來越多。

　　房地產(chǎn)損害一般來說，是指房屋本身的損害，主要包括房屋實體損害、功能損害、經(jīng)濟損害及環(huán)境損害等方面。由于房連著地，房地為一體，受損害的房屋在實體貶值、功能貶值、經(jīng)濟貶值的同時，連同房屋占用的土地也會帶來經(jīng)濟價值貶值。房地產(chǎn)價值損失一般是指由于房地產(chǎn)所在區(qū)域環(huán)境發(fā)生變化或者房地產(chǎn)本身出現(xiàn)各種質(zhì)量問題導致的估價對象房地產(chǎn)的價值和正常房地產(chǎn)之間的差值。

　　引起房地產(chǎn)價值損失的原因和種類主要有：

　　（一）因規(guī)劃修改給房地產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益造成損失

　　《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第五十條規(guī)定：“在選址意見書、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證或者鄉(xiāng)村建設規(guī)劃許可證發(fā)放后，因依法修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給被許可人合法權(quán)益造成損失的，應當依法給予補償。經(jīng)依法審定的修建性詳細規(guī)劃、建設工程設計方案的總平面圖不得隨意修改；確需修改的，城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門應當采取聽證會等形式，聽取利害關系人的意見；因修改給利害關系人合法權(quán)益造成損失的，應當依法給予補償”。因規(guī)劃修改、變更對房地產(chǎn)價值造成損失的具體情況主要體現(xiàn)在以下幾方面：

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