二、房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)的特點(diǎn)

　　處分房地產(chǎn)由于其清償、抵債、罰沒(méi)、司法執(zhí)行等原因造成其除具有房地產(chǎn)估價(jià)的一般固有特點(diǎn)外，還有許多新的特點(diǎn)，因此在對(duì)處分房地產(chǎn)強(qiáng)制拍賣(mài)估價(jià)過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)這些不同點(diǎn)，確定其價(jià)格。

　?。ㄒ唬?qiáng)制處分

　　處分房地產(chǎn)的拍賣(mài)屬于強(qiáng)制性的司法行為，原產(chǎn)權(quán)人沒(méi)有權(quán)利討價(jià)還價(jià)，處分行為也一定要在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)完成，如果拍賣(mài)不成，通常會(huì)由法院主持將拍賣(mài)標(biāo)的物折價(jià)抵償債務(wù)。

　　（二）快速變現(xiàn)

　　由于拍賣(mài)交易方式的特點(diǎn)，買(mǎi)受人（購(gòu)得拍賣(mài)標(biāo)的的競(jìng)買(mǎi)人）在較短的時(shí)間內(nèi)決定購(gòu)買(mǎi)，沒(méi)有充分的考慮時(shí)間，也沒(méi)有足夠的時(shí)間對(duì)拍賣(mài)標(biāo)的物作充分的了解，特別是需在較短的時(shí)間內(nèi)支付全部款項(xiàng)，承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)較大，因此其價(jià)格一般較正常交易低。

　?。ㄈ┦袌?chǎng)需求面窄、推廣力度小

　　拍賣(mài)房地產(chǎn)多為單宗、部分、小規(guī)模物業(yè)，難以像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)，僅以拍賣(mài)公告的形式進(jìn)行宣傳，推廣力度較?。辉偌又馁u(mài)房地產(chǎn)是以已確定用途、規(guī)模、位置的現(xiàn)有狀況進(jìn)行銷(xiāo)售，而不像房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目先進(jìn)行市場(chǎng)定位、營(yíng)銷(xiāo)、策劃，以銷(xiāo)定產(chǎn)的方式進(jìn)行，因此市場(chǎng)需求面窄，只會(huì)滿(mǎn)足個(gè)別消費(fèi)者的需求并在許多方面存在“先天不足”，在成交價(jià)格上不得不低于正常的房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　?。ㄋ模┫M(fèi)者心理因素

　　購(gòu)買(mǎi)者由于消費(fèi)心理的影響，在購(gòu)買(mǎi)前已先期認(rèn)為處分被拍賣(mài)的房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)低于正常房地產(chǎn)價(jià)格，使得拍賣(mài)房地產(chǎn)的價(jià)格較低。

　?。ㄎ澹┵?gòu)買(mǎi)者的額外支出

　　由于競(jìng)買(mǎi)拍賣(mài)房地產(chǎn)要支付拍賣(mài)機(jī)構(gòu)傭金，按標(biāo)的額的不同，此部分約為標(biāo)的額的1%～5%，成為購(gòu)買(mǎi)者額外的成本，使之希望得到較低的價(jià)格，以彌補(bǔ)該支出。

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