四、旅館房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點處理

　　（一）星級酒店不同功能用房收益的測算

　　星級酒店一般都具有多種功能，不同功能用房具有不同的經(jīng)營方式、收益水平，因此估價時應(yīng)根據(jù)其具有的不同功能及其經(jīng)營狀況、收益能力分別估算其收益。一般星級酒店的功能分布、經(jīng)營方式主要有：

　　（1）客房?？头糠?wù)是星級酒店的主要功能，一般設(shè)有各種類型的客房，如標(biāo)準(zhǔn)單人房、豪華單人房、雙人房、商務(wù)房、一般行政套房、高級行政套房等?？头康慕?jīng)營收入主要來源于床位費或房間費，客房的收益可通過市場調(diào)查獲取房間單價/天、入住率、平均價格折扣率等資料，并根據(jù)客房數(shù)量求取。

　?。?）商場。星級酒店的一、二層一般都設(shè)有各種形式的中小型商場，如工藝精品店、鮮花店、服裝店等。商場一般采用出租經(jīng)營，其收益的測算注意區(qū)分租約內(nèi)和租約外而分別計算，租約內(nèi)根據(jù)所訂租約確定，租約外可以利用市場法獲取。

　?。?）餐飲。星級酒店一般設(shè)有中餐廳、西餐廳，其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營、自主經(jīng)營。出租經(jīng)營餐廳的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營餐廳的收益可根據(jù)市場調(diào)查獲取同類型餐廳的人均消費、上座率等，并根據(jù)座位數(shù)量求取。

　?。?）商務(wù)、會議。星級酒店的商務(wù)主要包括各種服務(wù)商務(wù)，如外幣兌換服務(wù)、票務(wù)服務(wù)、旅游服務(wù)等，星級酒店通常擁有不同面積、不同功能的各種的會議廳。商務(wù)、會議廳一般采取自主經(jīng)營，經(jīng)營方式按小時時間段收取使用費用，不同時間段收取費用一般不同，這部分用房的收益可根據(jù)其不同商務(wù)功能廳的面積、收費標(biāo)準(zhǔn)、平均使用率等進行測算。

　?。?）娛樂、健身。星級酒店一般都具有各種娛樂功能，如設(shè)有交誼舞廳、迪斯科舞廳、卡拉OK廳、棋牌室、桌球室、電子游戲機室、游泳池、保齡球場、網(wǎng)球場、壁球室、健身室、桑拿浴室等。其經(jīng)營的方式主要有出租經(jīng)營和自主經(jīng)營，出租經(jīng)營的收益可以根據(jù)租約或市場法求取，自主經(jīng)營的收益可根據(jù)不同娛樂功能用房的數(shù)量、平均消費標(biāo)準(zhǔn)、平均開房率等求取。

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