二、影響商務辦公房地產(chǎn)價格的因素

　　（一）影響商務辦公房地產(chǎn)價格的主要區(qū)位狀況

　　1．集聚程度

　　商務辦公房地產(chǎn)的集聚程度對其價值產(chǎn)生很大影響，因為商務機構(gòu)的大量集聚必然擴大這一區(qū)域的知名度、影響力，推動這一區(qū)域高檔寫字樓的建設并形成一定的規(guī)模，區(qū)域的知名度、寫字樓的知名度反過來影響這一區(qū)域中機構(gòu)的知名度。因此，寫字樓特別是甲級寫字樓集聚的區(qū)域，其寫字樓的租金水平往往很高，如廣州的天河北路商務區(qū)集聚了中信廣場、時代廣場等一批甲級寫字樓，吸引了國外的大型企業(yè)及其辦事機構(gòu)、國外駐穗辦事機構(gòu)，世界500強企業(yè)分支機構(gòu)、國內(nèi)大型企業(yè)及其辦事機構(gòu)，中信廣場的租金水平成為廣州寫字樓的最高水平。

　　通常情況下，城市商務區(qū)及其等級往往是根據(jù)寫字樓的集聚程度來劃分的，中央商務區(qū)往往是高檔次寫字樓大量集聚的區(qū)域，也是寫字樓租金水平最高的區(qū)域。如上海寫字樓主要集聚在陸家嘴、外灘、虹橋、南京西路、淮海中路、徐家匯六個區(qū)域，從而形成了陸家嘴商務辦公區(qū)，外灘商務辦公區(qū)、虹橋商務辦公區(qū)、南京西路商務辦公區(qū)、淮海中路商務辦公區(qū)、徐家匯商務辦公區(qū)，其中陸家嘴商務辦公區(qū)的甲級寫字樓無論從數(shù)量還是從建筑面積來說都遙遙領先于其他商務辦公區(qū)而成為上海的商務辦公區(qū)，其寫字樓的租金水平最高。虹橋、南京西路、淮海路、外灘等區(qū)域是僅次于陸家嘴商務辦公區(qū)的次一級商務辦公區(qū)。相比而言，徐家匯商務辦公區(qū)的甲級樓供應量較少，甲級商務辦公樓面積大大少于以上區(qū)域，為第三級商務辦公區(qū)。其他區(qū)域無論是甲級寫字樓的數(shù)量、寫字樓規(guī)模及影響力都較小，為低級別商務辦公區(qū)。因此對寫字樓進行估價時，應分析估價對象所處區(qū)域?qū)懽謽堑募鄢潭取⑸虅辙k公區(qū)等級以確定其租金水平。

　　2．交通條件

　　能否方便、快捷到達辦公地點，能否方便、快捷與客戶交流、會談是從事辦公行業(yè)特別是企業(yè)公司總部選擇辦公場所的重要條件之一。一座大型的寫字樓建筑往往能容納成千上萬的人在里面辦公，這就要求寫字樓特別是高檔寫字樓必須具有很好的通達性，其交通連接需要在三維空間展開，即具有地下、地面及空間交通體系，此外是否有足夠的停車場地也會影響到寫字樓的易接近性。因此寫字樓所處區(qū)域的交通可達性、通達性、易接近性是影響其價值的重要區(qū)位狀況。

　　3．周邊環(huán)境

　　商務辦公房地產(chǎn)既不像商業(yè)房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境繁華熱鬧，也不像居住房地產(chǎn)那樣要求周圍環(huán)境優(yōu)美幽靜，但要求周圍環(huán)境整潔氣派，有現(xiàn)代化的都市氣氛，而不能雜亂無章。

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