四、商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)評估在總體技術(shù)方法、思路上雖大體一致，但在具體技術(shù)路線的選擇和處理上又有各自的特點(diǎn)。

　?。ㄒ唬┎煌?jīng)營方式商業(yè)房地產(chǎn)估價的技術(shù)路線及難點(diǎn)處理

　　商業(yè)房地產(chǎn)根據(jù)其經(jīng)營方式的不同可劃分為出租型和商業(yè)運(yùn)營型兩類。

　　1．出租型商業(yè)房地產(chǎn)

　　出租型商業(yè)房地產(chǎn)的投資者主要通過收取租金獲取回報(bào)，這類商業(yè)房地產(chǎn)主要為臨街中小型商鋪、便利店、專賣店、專業(yè)市場、社區(qū)商鋪等。出租型商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法和市場法進(jìn)行估價。

　　采用收益法估價關(guān)鍵是求取租金收益，租金的測算要區(qū)分租期內(nèi)和租期結(jié)束兩種情況。在租期內(nèi)（毀約除外）應(yīng)根據(jù)租賃合同計(jì)算凈收益，租期結(jié)束后，應(yīng)根據(jù)市場客觀租金水平、經(jīng)營費(fèi)用、稅金等利用市場法求取待估商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益，并根據(jù)市場租金變化趨勢判斷未來租金水平。因此對出租型商業(yè)房地產(chǎn)測算租金收益時，應(yīng)了解待估對象是否存在合約的限制。

　　采用市場法對出租型商業(yè)房地產(chǎn)估價主要應(yīng)用在兩方面：①直接求取商業(yè)房地產(chǎn)價格；②求取商業(yè)房地產(chǎn)租金，再利用收益法測算商業(yè)房地產(chǎn)價格。交易實(shí)例的選擇和修正系數(shù)的確定是市場法評估出租型商業(yè)房地產(chǎn)的重要環(huán)節(jié)。由于影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的因素很多，因此對估價對象及交易實(shí)例的實(shí)地查看顯得非常重要，必須詳細(xì)了解待估商業(yè)房地產(chǎn)的地段及具體坐落、臨街狀況、經(jīng)營業(yè)態(tài)和內(nèi)容、建筑及內(nèi)部格局、樓層、面積、裝修、交易方式等因素。

　　例如，有個商場，分割出售，面積相仿，但四面臨街狀況不同，其中一面臨商業(yè)街，其銷售價格是7.5～9萬/㎡，兩面臨普通道路，銷售價格是6.5萬/㎡，另一面臨弄里小路，其銷售價格是3.5～4萬/㎡.同樣的底層，價格相距最大的幅度接近2倍。因此，如果不仔細(xì)了解具體坐落位置，簡單將其中臨弄里小路的交易實(shí)例用于沿普通道路的估價對象進(jìn)行比較，就會造成估價的失誤。

　　此外在交易實(shí)例的選擇時還應(yīng)關(guān)注商業(yè)房地產(chǎn)的交易形式、價格（或租金）內(nèi)涵。如，當(dāng)前許多商業(yè)房地產(chǎn)的銷售采取了售后回租的形式，這種交易情況下的價格比非售后回租情況下的價格要高，具體高多少，取決于售后回租的條件，即回報(bào)率與回報(bào)年限。類似的這種實(shí)例可比性基礎(chǔ)比較弱，一般不宜采用，如果一定要用，必須針對回報(bào)率與回報(bào)年限的綜合情況進(jìn)行修正。又如商業(yè)物業(yè)的租金，有的包含了管理費(fèi)、水電費(fèi)等，而有的則沒有，而租賃價格中稅費(fèi)的負(fù)擔(dān)，房屋的修繕責(zé)任的歸屬，租賃期限的長短，租金的支付方式及違約責(zé)任等都對租賃價格產(chǎn)生影響，所以要詳細(xì)了解這些內(nèi)容。

　　2．運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)

　　運(yùn)營型商業(yè)房地產(chǎn)主要靠經(jīng)營獲得收入，如百貨店、超級市場、大型商場等。這類商業(yè)房地產(chǎn)主要采用收益法評估，由于難以獲取第一手租金資料，對于這類估價對象，在評估時理論上可基于營業(yè)收入測算凈收益，即凈收益＝主營業(yè)務(wù)收入－主營業(yè)務(wù)成本和稅金－管理費(fèi)用－財(cái)務(wù)費(fèi)用－銷售費(fèi)用－商業(yè)利潤。但在實(shí)際操作中，如何剝離商業(yè)經(jīng)營的利潤與房地產(chǎn)帶來的利潤是比較難以處理的問題，目前尚無較好的量化方法，主要是基于估價師對商業(yè)及房地產(chǎn)市場的經(jīng)驗(yàn)判斷，一般做法是根據(jù)類似可比實(shí)例修正估算出租賃收入來確定商業(yè)房地產(chǎn)的凈收益。

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