第十章 長(zhǎng)期趨勢(shì)法及其運(yùn)用

　　本章介紹長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義、理論依據(jù)、適用的估價(jià)對(duì)象、估價(jià)需要具備的條件、估價(jià)的操作步驟、幾種主要長(zhǎng)期趨勢(shì)法的內(nèi)容以及長(zhǎng)期趨勢(shì)法的主要作用。

　　第一節(jié) 長(zhǎng)期趨勢(shì)法概述

　　一、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的含義

　　長(zhǎng)期趨勢(shì)法是運(yùn)用預(yù)測(cè)科學(xué)的有關(guān)理論和方法，特別是時(shí)間序列分析和回歸分析，來(lái)推測(cè)、判斷房地產(chǎn)未來(lái)價(jià)格的方法。簡(jiǎn)要地說(shuō)，預(yù)測(cè)就是由已知推測(cè)未知，由過(guò)去和現(xiàn)在推測(cè)未來(lái)。

　　二、長(zhǎng)期趨勢(shì)法的理論依據(jù)

　　房地產(chǎn)價(jià)格通常波動(dòng)，在短期內(nèi)難以看出其變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，會(huì)呈現(xiàn)出一定的變動(dòng)規(guī)律和發(fā)展趨勢(shì)。因此，當(dāng)需要評(píng)估（通常是預(yù)測(cè)）某宗（或某類）房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，可以搜集該宗（或該類）房地產(chǎn)過(guò)去至現(xiàn)在較長(zhǎng)一段時(shí)期的歷史價(jià)格資料，并按照時(shí)間的先后順序?qū)⑦@些歷史價(jià)格編排成時(shí)間序列，從而找出該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格隨著時(shí)間的變化而變動(dòng)的過(guò)程、方向、程度和趨勢(shì)，然后進(jìn)行外延或類推，這樣就可以作出對(duì)該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格在估價(jià)時(shí)點(diǎn)（通常為未來(lái)）比較肯定的推測(cè)和科學(xué)的判斷，即評(píng)估（預(yù)測(cè)）出了該宗（或該類）房地產(chǎn)的價(jià)格。

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