一、居住房地產(chǎn)及其特點(diǎn)

　　居住房地產(chǎn)主要包括普通住宅、高檔公寓、別墅等。居住房地產(chǎn)是房地產(chǎn)商品中所占比重最大的一類，也是社會(huì)存量資產(chǎn)的一個(gè)重要組成部分。與其他類型房地產(chǎn)相比，居住房地產(chǎn)主要有以下特點(diǎn)：

　　（一）單宗交易規(guī)模較小，但市場交易量十分巨大

　　居住房地產(chǎn)主要以滿足自用為目的，也有部分作為投資，出租給租客使用。由于居住房地產(chǎn)往往以居民個(gè)人的購買行為為主，因此，其單宗交易規(guī)模較小，但市場交易頻繁，交易量十分巨大。

　?。ǘ┚哂休^強(qiáng)的相似性、可比性

　　居住房地產(chǎn)之間的相似性、可比性比其他房地產(chǎn)多，在一個(gè)居住小區(qū)中，往往有很多幢相似的居住房地產(chǎn)，即這些居住房地產(chǎn)處于同一區(qū)位，具有相似的建筑設(shè)計(jì)、相似的戶型及功能等；在同一幢居住房地產(chǎn)樓內(nèi)，特別是高層住宅，樓層接近而方位相同的各套住宅也基本上沒有什么區(qū)別。此外，由于居住房地產(chǎn)市場交易量巨大，所以比較容易獲取足夠數(shù)量的可比實(shí)例。

　　（三）不同類型住房價(jià)格內(nèi)涵差異明顯

　　由于我國住房政策階段性、導(dǎo)向性差異的原因，在我國城市中存在著商品房、房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房、廉租住房和集資房等，這些住房的權(quán)屬性質(zhì)存在差異，商品房具有完全產(chǎn)權(quán)，即擁有一定期限的國有土地使用權(quán)和地上建筑物的所有權(quán)；房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房只擁有地上建筑物的所有權(quán)，不擁有或部分擁有土地使用權(quán)，其土地使用權(quán)既有劃撥的，也有出讓的；廉租住房只擁有建筑物的使用權(quán)。由于現(xiàn)階段住房權(quán)屬性質(zhì)的不同，必然導(dǎo)致其價(jià)格構(gòu)成內(nèi)涵上的差異，因此其估價(jià)也具有各自的特殊性。商品房價(jià)格既包含建筑價(jià)格也包含土地價(jià)格，房改房、經(jīng)濟(jì)適用住房在考慮包含建筑價(jià)格的同時(shí)，還應(yīng)分析是否包含土地價(jià)格，如果是劃撥性質(zhì)的，還應(yīng)扣除出讓金。因此對(duì)居住房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)時(shí)應(yīng)了解這些特點(diǎn)。

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